上海城市房地产估价有限公司 袁东华

摘要

评估行业已经发展了近三十年了，目前传统业务正面临着市场萎缩的严峻形势。面对困难和挑战，我们必须从创新着手，破解困局。我们认为可以从业务创新、创新业务和模式创新三个方面寻求发展与突破。业务创新即是在传统业务的基础上，对相关联的业务进行纵深挖掘。创新业务是估价机构以前从未涉足过的业务类型，属于在市场的竞技场上，另外开辟全新赛道。模式创新是从单点式的单一服务向套餐式的综合咨询转变。从单纯的评估服务向融合不动产评估、造价咨询、规划设计、测绘、资产评估、信息技术和投资管理等服务的全流程综合一体化服务。

关键词：业务创新 创新业务 模式创新

一、        评估行业面临的发展瓶颈和应对举措

评估行业已经发展了近三十年了，船到中流浪更急，目前传统业务正面临着市场萎缩的严峻形势。

首先是占据业务量70%以上的抵押类评估，由于自动估价系统，批量评估技术的发展，业务量逐渐减少。而且随着近年来由客户直接付费，改由银行承担的政策实施，强势的定价话语权被银行掌控，直接导致了单个项目平均收费的大幅降低；其次为涉税评估业务，上海已宣布，今年第二季度开始，非居住类的涉税评估已经取消，代之以税务部门自行核价，此项业务在上海原来要占估价营收10%左右；再次是伴随着估价机构长达二十多年的动拆迁征收业务，估价营收占比20%以上，也到了谢幕，退出历史舞台的当口，上海已明确旧区改造明年全面完成。

抵押、涉税、征收三大类的传统评估，占据着机构营收半壁江山的传统业务日渐式微。过去依靠这三大类业务支撑起估价机构的好日子的光景，正在离我们远去，留下的是“白头宫女在，闲坐说玄宗”的回忆。其实这种情况的发生并不让人意外，因为它符合产品生命周期的规律。

面对困难和挑战，何以解忧？“躺平”不是“城市”人的选择，我们必须从创新着手，破解困局。

二、        业务创新

业务创新即是在传统业务的基础上，对相关联的业务进行纵深挖掘，从而拉长业务链，做大服务蛋糕，还是以抵押、征收、涉税为例：

（一）房地产抵押评估业务衍生出的业务就包括（但不限于）向出租房机构开展租金评估，向物业管理机构开展物业管理服务价格评估，向信托私募基金等机构开展贷款后和投资后管理外包服务，向保险、国企等机构开展自有经营性物业资产管理外包服务。同时抓住数字经济兴起的机遇，可以为金融机构的客户提供信息系统平台，包括为银行机构开发抵押品自动评估和管理系统，为潜在的合作金融机构提供地产金融知识系统平台，为银行机构开发抵押品自动评估和管理系统，为潜在及合作金融机构提供地产金融知识共享平台，为开发商提供潜在土地及项目合作数据库，为投资基金等机构提供大宗物业资产数据库，等等。

（二）虽然大规模急风骤雨式的旧区改造动拆迁评估即将谢幕，但城市更新和乡村振兴涉及到的拆迁评估仍会长期存在。估价机构除去开展征收评估业务外；可参与征收全流程中各类服务，包括前期的基本情况调查，入户调整，协助制定房屋征收方案，征收成本测算，征收项目可行性研究和社会稳定风险评估等。

（三）以交易课税为目的的评估，虽然受到税务局对非居项目自行核价的冲击，评估的数量急骤减少，但我们仍可以从中开拓出税务咨询服务。涉及的业务有房地产税务顾问，房地产税收筹划，房地产成本管理，在土地增值税专项清算、房地产清查清算等。

三、        创新业务

创新业务是估价机构以前从未涉足过的业务类型，属于在市场的竞技场上，另外开辟全新赛道。当然创新业务离不开国家和上海的发展战略引领，为此我们要坚定这样的信念：只有主动融入时代主流，同国家和上海的发展战略同频共振，公司的未来发展，才能走上一条充满光明前景的康庄大道。

（一）城市更新

当前，城市的发展已经进入城市更新的重要时期，上海在去年还专门成立了上海城市更新中心。城市更新的推进意味着大量资源、资产的重组或重新配置，将释放出大量相关咨询业务的需求并孕育业务机会。具体涉及业务有：城市更新区域可行性评估、政策路径解读和选择、产业定位设计方案与公共要素落实、经济性评估、设计方案建设、招商运营建设、整片区更新、零星用地更新、城中村更新、旧区改造、风貌区更新等。本公司已深度参与上海力波啤酒厂转型、“上生 · 新所”城市更新、上海机场东片区整体转型等30多个城市更新项目实践。

（二）产业更新

在“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，上海提出发展“3+6”的产业体系，（3指集成电路等三大产业,6指电子信息等6类高端产业集群）在这产业升级、经济转型的重要历史节点，为服务好产业领域相关业务，公司将在产业发展研究的基础上，形成产业调查与评价，产业定位与研究，产业空间规划，产业政策与开发机制，产业信息数据平台等全流程咨询服务。

由房地产咨询拓展到产业咨询，将为公司在市场中开辟出一条全新的赛道。十年前公司曾派员工远赴伦敦，在英国一家规模最大的房地产估价咨询公司进修。每周我们都会收到有关这家公司的各种第一手资讯。

下面是2010年9月13日至9月20日在英国进修的员工发回的一段备忘录：

“公司业务以英国为本部，以欧洲特别是中欧和东欧为重点发展方向，不断扩大在法国和德国的业务量。

从产业链上来说，公司涉足房地产估价的各个领域，包括但不限于，房地产经纪（工业、办公、商业、居住、出租咨询）。房地产咨询（与其它各细分均有重叠）。物业管理、税务、工程咨询、机械设备等，目前正准备进入石油能源领域。”看到最后一句，我起先不理解，房地产同石油似乎沾不上边。但很快我就弄清楚了，原来这家公司不单纯做房地产咨询，他们是在跨界做产业咨询。这一讯息可以说十年前我们就掌握了。但限于主、客观条件，直到经过长期的人才储备和经验积累，今年公司才正式提出开展产业咨询探索与实践的构想，并开始付诸实施。我们深知在各种名目繁多的咨询业务中，产业咨询是皇冠上的明珠，对人才具备综合专业知识有特殊要求，我们相信，这一业务的开展，将会极大促进公司整体的专业水准提升，同时也会带动高端人才队伍的进一步集聚。为推动实现上海“3+6”的产业体系作出公司应有的贡献。

附带说一句，英国这家公司立足英国，着眼欧洲，重点扩大法、德的业务量，也给我们以启示，上海的今天就是中国其他城市的明天，尤其是长三角地区。中央已将长三角一体化发展提升到国家发展战略的层面。上海作为长三角的龙头，任务艰巨，责任重大，作为上海的一份子，公司要在立足上海的同时，打破地域的限制，把在上海先行先试取得的经验，向长三角地区进行推广和分享。为此公司已经开始有计划地探索和行动。

（三）投后管理

房地产投后管理是投资资金“募、投、管、退”四环节之一，在实际投资后到项目完全退出的整个时间周期内，为降低资金风险而进行的一系列管理活动。在这个过程中，可以完善投前至投后整个周期的服务内容，具体如下：

（1）项目筛选阶段：城市进入性研究、市场可行性研究、项目开发前景研判、投资可行性研究。

（2）投资论证阶段：市场详细尽调、抵押物价值评估、市场价格/租金咨询、项目开发方案合理化建议、项目风险评价。

（3）投后管理：市场动态监控、抵押物动态监测、工程进度监管、合约监管、资金使用监管、章证照监管、债务额度管理。

（4）投资退出：退出模拟清算、标的物处置建议、标的物价值评估、大宗价值交易、股权评估。

（四）资产证券化

目前我国的房地产资产证券化产品主要以商业物业抵押贷款支持证券/票据（CMBS/CMBN），类REITS、物业费ABS、购房尾款ABS、保理资产ABS、酒店收益权ABS，租金收入ABS。其中，CMBS和类REITS产品占比超过一半。

对围绕上述资产证券化的开展，涉及评估机构的业务有：项目前期可行性评估、项目收益式现金流预测。项目的市场调研及分析，项目退出期的投资份额分摊价值评估等。

（五）乡村振兴

2021年2月国务院“扶贫办”改为国家乡村振兴局，乡村振兴战略是社会主义新农村建设的升级版。

2020年1月1日新修订的土地管理法正式施行，该法修订的重点主要集中在土地征收，农村宅基地管理制度改革和集体性经营性土地入市三大方面。

具体涉及业务有农村土地补偿、集体建设经营用地及宅基地评估、社会稳定性评估、土地整理、土地复垦、规划到镇、表土剥离、农民集中居住等。其中每项业务如能深入挖掘和扩展，都蕴含着巨大的市场潜力。

（六）产业用地绩效评价

上海土地后备资源有限，增量不足必须从存量中挖掘潜力。为此上海近年出台了《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》等文件。由此产生产业用地绩效评价的需求就为房地产评估机构创造了一个较好的机遇。具体涉及业务有工业园区土地集约利用、企业绩效调查、资源利用效率评价、低效工业用地调查、国土三调、节地评价等。每一项业务的开展都可以带动相关业务，像农民集中居住项目一样，从点到面，从珍珠到一串项链的重构，取得综合效应。

（七）数字化转型可视化产品

不久前，上海发布《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》。全面推进区域城市数字化转型，是上海“十四五”规划确定的重大战略，事关上海全局和长远发展。

未来五年，上海将整体性改变，推进“经济、生活、治理”全面数字化转型；全方位赋能，构建数据驱动的数字城市基本框架；革命性重塑，引导全社会共建共治共享数字城市。

估价咨询机构可以从自身在房地产领域长期的基础积累，研究城市数字化管理所需要的，与房地产行业相关的产品和服务。并着力发展相关业务，为客户提供高效便捷一体化解决方案。目前公司已完成数十个数字可视化产品，包括政府类的：土地储备管理平台、房屋征收系统、保障房源管理系统、区房管局房屋全生命周期管理系统、农村宅基地调查管理系统；资产类的有：国家级高新技术园区规土一体化平台、大型国企资产评估管理系统、镇级集体资产管理系统；产业类的有：产业地图与产业评价等等。

随着城市数字化转型工作的不断深入，在数字化建设的赛道上，一定会涌现出一批善于运用新技术，新工具、新方法的行业机构，为上海的数字化城市实现作出更大贡献。

上面谈了业务创新和创新业务，需要特别指出的是这二者之间并不存在天然的鸿沟和隔断，相反可以相互依存和延展。以创新业务国土三调为例，按照国家的统一步骤，我们完成了上海多个区域的相关工作，紧接着我们就利用三调的数据，主动为政府和大型国企开发出了建设用地全生命周期管理系统，规土一体化平台、资产管理评估系统等等。如果说我们把国土三调项目列为创新业务，按时间节点圆满完成此项目后，我们用业务创新的思维纵深挖掘，很好地实现了创新业务和业务创新的无缝对接。在创新意识的统领下，业务创新和创新业务形成了两个轮子，不断推动公司的发展。

由此也更坚定了我们对创新就是公司持续发展的不竭之源的理念，公司将秉持这一理念长期坚持，并贯彻在各项工作中。

四、        模式创新（从单点到套餐）

作为一家从评估起家的公司，过去的业务模式就是单纯的出一份评估报告。但在学习了国外大行的成功经验，公司筚路蓝缕地开展了近二十年的业务多元化拓展。从房地产评估到造价咨询、规划设计、测绘、资产评估、信息技术、投资管理、综合咨询等专业服务领域，形成了业务多元的网络格局。就像上海造地铁，1995年上海一号线建成通车，实现了地铁在上海从0到1的凤凰涅槃。但对国际大都市的上海，一条地铁线，毕竟影响有限。但今天经过二十多年的努力，上海的地铁已开通了近二十条线路，已形成了覆盖上海全域的网络，成为了上海老百姓绿色出行的便捷高效的交通工具。

同样公司业务多元的网络形成，也极大方便了公司的广大客户，对他们的各种业务需求，可以实现一门进入，既可直达也可择站换乘，一路享用公司同一标准下专业高效的服务，顺利到达最终的目的地。对公司内部员工，由于多元化的业务，会为他们提供非常多的锻炼机会。员工可以加入各种各样的项目团队，在各个专业的方向寻求发展，充分激发自身的潜力和创造力。使个人的职业素养更为丰富和完善。多元化平台的搭建吸引了众多的专业人士和青年才俊，起到了很好的筑巢凤栖的积极效应。

公司成立二十年来，每年都会参加协会组织的行业年会，并用走出去请进来的形式，同业内机构进行面对面的交流学习。从中我们发现，但凡发展的好的行业头部公司，都具备善于学习、善于创新并利用自身的比较优势赢得市场的特质。譬如不久前我们同深圳的国众联进行互访，在行业中国众联走的是全国布局的发展模式。公司董事长告诉我们，深圳是全国改革开放的先行者，是个典型的移民城市，要想在深圳把公司的业务做强做大，受到诸多客观条件的限制。包括市场容量狭小，公司众多，竞争异常激烈等等困难。为了突破困境，在分析了形势后，他们发现深圳作为新兴城市，相比北、上、广有着独有的人才流动优势，几乎占绝大多数的人才都是外地引进的，来自全国各大城市。如果业务向全国扩张，把来深圳的人，经过考察，选出合适人选，再把他们派到原籍地，绝对是一条切实可行的路径。正是这一举措的实施很快就让国众联实现了全国布局的计划。可以看到这是国众联运用创新思维，发现深圳这个新兴城市同北、上、广相比，具备着独有的比较优势，并有效地把它运用到了公司跨越式发展的实践中，取得了令人瞩目的成绩。

同国众联深入交流后，我们也一直在思考，如何发挥城市测量师行的比较优势。随之而来的问题就是何为公司的比较优势？显然公司多年来已形成的业务综合一体化的实践和成功运行，就是公司的比较优势。

生活中不知大家注意到没有，不管你在汉堡店吃份快餐，还是到电信局去办个通讯业务，再到装饰公司洽谈房子装修事宜，前者推荐你的是名目繁多的套餐，后者推销的往往是全屋整装。似乎单点的消费，已经退出了历史舞台。这同社会的发展告别了短缺经济有关，在一分钱恨不得掰成两瓣花的年代，有进店单点一样食品品尝的机会，生活中已经少之又少，要想再尝尝其他食品的滋味，一摸口袋，囊中羞涩，可以说几乎是不可能的。但时代进步了，过去你要想在家里装个座机电话，必须要找人托关系，耐心等待好长时间。今天你进入电信局，有使用座机、手机、宽带的需要，电信局给你个优惠套餐，多数情况下，消费者都乐此不疲，欣然接受。还有现如今你进入麦当劳，点个汉堡，一定会配给你薯条、可乐。总之套餐经济已经在我们的日常生活中形成了一种常态。

生活中你我都是消费者，工作中角色会出现互换，公司是卖方，客户是买方。当公司各种物品货源充足，质量上乘，是不是可以学习电信局，学习快餐店，为买方提供专业服务的套餐。当然说实在的，多年来我们已经在努力践行了，具体来说就是为客户提供综合一体化的服务。就以乡村振兴中农民集中居住为例，在深入研读了上海相关乡村振兴的政策，梳理了进城镇集中居住项目工作流程，我们公司在项目进展的不同阶段，涉及到的业务和可以参与的部门，用附表即可把它清晰地展现出来。

如果在公司成立的二十年里，我们没有付出坚韧不拔、矢志不渝的努力，客观上业务没有形成多元化的格局，不具备提供完整的业务链服务的能力，那么今天我们在单纯地完成附表里涉及房屋评估的工作后就只能洗洗睡了。但当公司具备了综合一体化的实力，就会把这项业务从一颗珍珠，用综合一体化这根线，最终将散落的珍珠串连成一条完整的项链。为客户创造更多价值的同时，我们自身的价值也体现其中了。可以说进城镇农民集中居住的项目，很好的诠释了公司在经营业务时从单点到提供套餐服务的模式创新，从而极大丰富了公司为社会提供专业服务的品类，实现了公司（卖方）和客户（买房）WIN-WIN双赢的结果。

行文至此，我们既看到了传统业务日渐式微的严峻形势，也发现了社会发展，时代进步所带来的新兴业务的不断涌现。真可谓是无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来。东边日出西边雨，道是无晴却有晴。

对传统业务的萎缩，我们要敢于直面现实，“黑夜给了我黑色的眼睛，我却用它寻找光明”，如果说困难是黑夜，创新就是黑色的眼睛，用创新思维去破解困局，一定会追寻到光明的前路；对不断涌现的新兴业务，我们要用长期的积累和储备去抓住各种稍纵即逝的业务机会，不断拓宽公司业务领域，更好地完善综合一体化的实践。力争做到公司的业务链纵向有深度，横向有广度，为社会创造更多价值。

只要我们能紧随时代的脚步，善于学习和创新，公司的发展在“十四五”期间一定会更上一个台阶，从而为公司未来长远的发展奠定坚实的基础。

参考文献：

上海估价行业“十四五”规划研究（上海市房地产估价师协会）