上海市近年经营性用地出让情况分析

上海百盛土地估价有限责任公司    咨询研究部   刘广宜

    2011年以来上海的房地产市场伴随市场宏观调控发生着变化，房价总体呈现攀升的态势。另一方面，土地一级市场的交易也逐渐成为焦点，尤其是今年以来溢价率高涨,“地王”频现。本文以对近三年土地一级市场交易数据（上海市规划和土地管理局出让公告在2011.1.1-2013.12.31时间段内挂牌出让的土地，其中扣除动迁安置房土地，合计1629个土地样本）研究为基础，来探索当前土地市场的交易特点和未来发展趋势。 

一、2011年-2013年上海市土地一级市场成交总量与结构

    根据统计，2011年至2013年11月上海市共有1629幅土地成交（不含保障房），2013年因上半年土地供应量偏低造成土地宗数和成交面积总量略低，但是2013年土地成交金额却超过前两年的总和，上涨幅度迅猛。

    近三年，上海市各用途土地出让中，工业用地数量占据绝对多数，商服用地比例次之，居住用地出让数量占比最低。2011-2012年工业用地数量达到了78%和77%，2013年商服、居住用地出让数量的大增，居住用地数量占比较2012年翻倍为16%，商服用地占比也增加了10个百分点，工业用地比重随之下降为59%。

    在全市各用途土地出让中，工业用地出让面积占据绝对多数，商服和居住用地出让面积占比相当。2011-2012年工业用地出让面积约占据四分之三，商服、居住用地在13%左右；2013年居住、商服用地面积比重均增加了约10个百分点，工业用地面积比重降至53%。

    与土地成交数量和面积不同，上海市各用途土地出让中，工业用地出让金额比重最低，且呈现逐年递减趋势，特别是2013年随着经营性用地出让数量的增加，工业用地出让金额比重下降至3%。近三年居住用地出让金额占比相对平稳，在36%-40%左右；商服用地出让金额比重从46%逐年上升至61%。

二、2011年-2013年上海市经营性用地成交总量

    经营性用地分为居住和商办用地两大类，分用途统计成交情况如下图。2011-2013年土地出让总体平稳，而2013年土地成交量价齐升，土地成交数量和面积平均上涨50%左右，成交金额的涨幅，约为前两年年均出让成交金额的三倍。

    根据统计，商办类土地成交数量明显多于居住用地，但成交面积总体相近，可见居住用地单幅土地面积大于商办用地。商办土地三年成交金额均高于居住用地，但这并不能表明商办土地均价高于居住用地，主要是分布位置的差异（详见下文样本土地分布图）。

三、2011年-2013年上海市经营性用地成交分布

    从近三年上海市经营性用地成交总体分布图（如下图）可见，当前上海经营性用地出让主要集中在外围，尤其是浦西地区。全市商服用地分布呈现“北密南疏”的情况，而居住用地分布则呈现出在外围均匀分布的态势。

    分环线来看，内环内经营性用地分布主要集中在上海站、徐家汇、北外滩地区及浦东黄浦江沿岸。

    中外环间经营性用地分布总体较为均匀，浦东新区分布则较为集中，世博板块出让密度较高。

    中外环间经营性用地出让多数集中在北片，土地主要分布在闸北市北工业区、浦东高桥地区、长宁临空产业区。

    外环外经营性用地出让数量最大，呈现“西密东疏”的态势；浦东新区外环外土地出让分布较为均匀。外环外近三年经营性用地成交的热点区域为：

    1、嘉定新城、南翔板块

    2、南桥新城

    3、虹桥商务区

    从下图对经营性用地分环线成交数据的统计可见，外环以外经营性用地成交数量和面积超过九成，对经营性用地新增供应贡献最大。外环以内的土地成交以商服用地为主，外环以外居住用地成交数量虽不如商服用地多，但成交面积却多了超过23%，可见外环外单幅居住用地面积较商办偏大。

四、2011年-2013年上海市经营性用地成交价格

    上海市经营性地价近三年总体呈逐年上涨的态势，2013年上涨幅度较大。全市平均地价、居住平均楼面地价、商办平均楼面地价年均上涨36%、25%和35%，可见全市商服用地地价的涨幅带动了上海市经营性用地地价的整体涨幅。

    而从溢价率角度来看，2012年土地市场较平稳，2013年尤为活跃。居住用地溢价率是最高的，特别是2013年居住用地平均溢价率达到67%，而商服用地平均溢价率则为20%。

    从上图可见，居住用地溢价率高于商办用地，但商办用地2013年的均价却超过了居住用地。结合上文样本分布来看这个结果，外环以内以商办为主的土地成交结构，特别是浦东世博片区10块商办用地（含多块单价地王）的成交，拉高了整体均价。

    通过对各环线区域样本的统计，区域均价和平均溢价率（如下图），地价呈由内而外发散性下降趋势，但是各环线区域的溢价水平相对平稳，在20%-35%左右。对照经营性用地成交分布图可见，上海市外围新城或新开发区域土地受到市场的追捧。

五、结论

    通过上文数据统计与分析，上海市经营用地出让数量与面积虽然占比不大，但出让金贡献占据绝对多数。经营性用地出让主要集中在外围，其中商服用地分布呈现“北密南疏”，而居住用地分布则呈现出在外围均匀分布。外环以内的土地成交以商办为主，外环以外居住用地面积略大。

    上海各环线区域地价呈由内而外发散性下降趋势，但是各环线区域的溢价水平相对平稳，外围新城或新开发区域土地受到市场的追捧。2013年经营性土地成交量价齐升，上涨幅度较大，其中商办用地上涨幅度最大，居住用地溢价率最高。

    通过三年土地成交情况特点分析，不难发现地价趋势取决于房地产市场整体情况，包括宏观调控政策和国家经济形势。2012年受宏观调控余温和经济放缓影响，房地产市场状况不佳，开发商拿地热情不高。但2013年状况有所好转，土地市场全面回升。若无更严格的调控政策，短期土地市场依然乐观、向好，但长期市场不确定仍然较大。