容积率对地价作用机制的实证研究

聂巍[1]  上海城市房地产估价有限公司研究中心

摘要：本文基于2005-2013年上海市土地公开出让市场的成交数据，研究了容积率对地价的作用机制。研究发现，在控制了其它变量的情况下，容积率每提高1%，办公用地的土地单价将提高1.27%；容积率每提高1%，中环内的土地单价将提高1.59%。本文认为，在土地资源紧约束背景下，随着现代服务业的发展和知识经济的集聚，“楼宇经济”已成为上海中心区域经济发展的主要特点，中心区域土地极度稀缺，产生的集约效应和财富效应明显。另外，本文认为开发条件是影响郊区住宅土地单价的重要因素。

关键词：容积率、地价、作用机制、集约利用

一、引言

    容积率，又称规划容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。在土地估价理论中，容积率定义为影响土地价格的城市规划因素。容积率具有经济效益和社会效益，它在一定程度上影响房价水平，调整城市房产供应结构，引起土地出让收益在开发商和政府之间分配的变化，并通过建筑密度、绿地率等因素影响房产的周边环境与居住舒适度。容积率是政府引导城市发展、调控房地产市场的工具。

    目前，国内针对容积率的研究主要集中在容积率的地价作用机制和地价修正系数两个方面，大多是基于理论分析和实务操作层面，缺少规范的实证研究。本文利用上海市土地公开出让市场的成交数据，运用合适的计量方法，实证研究了容积率对地价的作用机制。

二、容积率影响地价的作用机制

    已有的研究将影响地价的作用机制分为两个方面：一是通过影响土地开发经营的收益来影响地价，即收益机制；二是通过影响土地供求关系来影响地价，即供求机制。因此，首先从收益机制角度探讨容积率对地价的作用机制，再从供求机制上进一步分析。

    经验表明，住宅的中间层次的售价最高,楼层越低售价越低,楼层越高售价也越低。在土地面积一定的情况下, 增加容积率可以增加楼层数量，因此假设土地的边际收益曲线MR为：

    而随着楼层的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低。但当层数达到一定值时，由于加固基础、增加电梯和加强抗震等工程，单方造价将转为上升,因此假设土地的边际成本曲线MC为：

    在一个只存在政府和开发商的土地交易市场上，地价为：

    P=收入-成本-开发利润。

    设利润率为u，则地价P与容积率r的关系式为：

    如图1所示，根据局部均衡理论，当MR曲线与MC曲线相交时，即边际收益等于边际成本，土地开发的总剩余价值达到最大（阴影面积），地价达到最高，对应的容积率为最佳容积率。本文在方程中引入容积率的二次项来检验容积率与地价之间的收益机制。

 图1 容积率与地价的关系

    收益机制的前提假设是充分竞争的土地市场。在实际土地市场中，需要放开该假设，引入供求机制。供求机制主要从三方面分析容积率对地价作用程度的市场性。（1）城市规模。容积率对地价的作用程度与城市规模成正比，这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市土地市场规模有限, 一定程度上影响城市土地市场机制的发挥。(2)区位条件。容积率对地价的作用程度与土地区位条件有关。城市中心土地区位优越, 土地利用集约度高, 容积率对土地收益影响很大, 因而对地价的影响比较显著。(3)土地用途。容积率对不同用途土地地价的影响程度存在差异性，商业用地最敏感, 住宅次之, 工业用地的敏感度最小。商业用地对区位要求最高, 土地稀缺程度和供求矛盾较之住宅、工业用地更突出，众多用地者的竞争促使容积率的微小变动就可以在收益或成本中得到反映。本文从土地用途和区位条件两个方面，考察容积率与地价之间的供求机制。

三、数据来源与变量说明

本研究使用的数据来源于上海市规划和国土资源局2005-2013年国有建设用地使用权出让交易数据库，均为成交价格。由于数据库中工业用地的容积率规划不明确，为了便于分析，这里仅选取住宅、商业和办公三种纯用途土地数据，并剔除容积率小于1[1]和空缺值，得到591个有效样本，范围覆盖上海市16个区和崇明县。表1给出了容积率的描述性统计。

    这里的主要实证问题是：在控制了影响地价的主要特征变量之后，不同用途或不同区位条件下的容积率对地价的作用程度。因此，文中选取土地单价和容积率分别作为被解释变量和解释变量，分别对土地单价和容积率取对数，用LNP表示土地单价的对数，用LNR表示容积率的对数。选取土地用途和所处环线位置作为哑变量，用type表示用地类型，其中Residence表示住宅用地,Commerce表示商业用地，Office表示办公用地；用loop表示区位条件,其中Loop1表示中环以内区域，Loop2表示中环至郊环区域，Loop3表示郊环以外区域。建立年份哑变量控制时间因素影响，用year表示。我们设定的检验方程如下，其中为误差项。

    为考察不同土地用途下容积率对地价的影响，按土地用途进行分样本回归，估计结果如表3所示。结果显示，控制了区位条件和年份变量的情况下，住宅用地中LNR对LNP的影响系数为0.9456，说明容积率每提高1%，住宅用地的土地单价将提高0.95%；商业用地中LNR对LNP的影响系数为0.8025，说明容积率每提高1%，商业用地的土地单价将提高0.8%；办公用地中LNR对LNP的影响系数为1.2730，说明容积率每提高1%，办公用地的土地单价将提高1.27%。模型的解释力方面，模型对办公用地地价的解释力最强，达到0.7910，对住宅用地地价的解释力最弱，只有0.5385。

    为考察不同区位条件下容积率对地价的影响，按区位条件进行分样本回归，估计结果如表4所示。结果显示，控制了土地用途和年份变量的情况下，中环以内用地中LNR对LNP的影响系数为1.5857，说明容积率每提高1%，住宅用地的土地单价将提高1.59%；中环至郊环用地中LNR对LNP的影响系数为0.9194，说明容积率每提高1%，商业用地的土地单价将提高0.92%；郊环以外用地中LNR对LNP的影响系数为0.7136，说明容积率每提高1%，办公用地的土地单价将提高0.71%。模型的解释力方面，模型对中环内用地地价的解释力最强，达到0.7674，对郊环外用地地价的解释力最弱，只有0.4838。

五、结论

    本研究的实证结果为：

    （1）不同用途土地中，容积率对地价的影响系数在办公用地中最明显，容积率每提高1%，办公用地的土地单价将提高1.27%，说明政府对办公用地的规划容积率每提高1%，市场能承受的土地单价将提高1.27%。容积率在住宅用地、商业用地中的作用系数分别为0.95%和0.8%；

    （2）不同区位条件的土地中，容积率对地价的影响系数在中环内最明显，容积率每提高1%，中环内土地单价将提高1.59%，说明政府对中环内用地的规划容积率每提高1%，市场能承受的土地单价将提高1.59%。容积率在中环至郊环、郊环以外区域用地的作用系数分别为0.92%和0.71%。

    表5列出了不同供求机制下容积率对土地单价的作用系数。

    在土地资源紧约束背景下，随着现代服务业的发展和知识经济的集聚，“楼宇经济”已成为上海中心区域经济发展的主要特点。一方面，中心区域土地极度稀缺，另一方面，产生的集约效应和财富效应明显。办公用地的集约利用能提升楼宇的空间形象和吸引力，带来显著的财富效应。住宅、商业用地的开发经营受居住舒适度、购物体验、基础设施承载力的制约，容积率对地价的作用相对较小。

    此外，模型对住宅和郊环以外土地单价的解释力较弱，拟合优度分别为0.54和0.48。现行的土地出让市场，政府附加在土地上的开发条件也会影响地价。譬如，郊区的住宅土地出让中对保障房、安置房比例、配套设施建设等政策性规定。由于数据获取方面的困难，这里没有构建开发条件变量，因此本文认为开发条件是影响郊区住宅土地单价的重要因素。

参考文献

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