沪规划资源产〔2024〕480号

为规范国有产业用地综合价值评估和国有产业用地上房屋征收评估工作，根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉 办法》《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》《关于加强上海市产业用地综合绩效评估促进节约集约用地的实施意见》《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》等有关规定，结合本市实际，经市政府同意，制定本意见。

一、总体要求

(一)指导思想。全面贯彻党的二十大、二十届三中全会精 神和习近平总书记考察上海系列讲话精神，着力推动高质量发 展，围绕构建现代化产业体系战略任务，加快上海新型工业化建 设，强化产业用地的公共资源属性、生产资料属性的价值导向， 提高发展新质生产力的保障能力。

(二)基本原则。评估应当遵循以下原则：

坚持“产业姓产”“工业姓工”,体现合法使用、合规收益； 坚持依据产业项目全生命周期运营实际，聚焦土地的利用绩效和生产功能的发挥；坚持客观公平合理，保障土地权利人和房屋所 有人的合法权益。

二、适用范围

国有产业用地综合价值评估适用于对本市低效用地处置、土 地有偿使用合同解除、依规划开展土地储备等涉及国有产业用地 使用权退出的情形。

国有产业用地上房屋征收评估适用于房屋征收的情形。

本市产业用地包括工业用地、仓储用地及研发用地。

三、价值构成

国有产业用地综合价值和国有产业用地上被征收房屋价值 包括土地使用权、房屋价值(含构筑物、附属物),以及室内装 饰装修价值、机器设备及生产物资搬迁、停产停业损失等其他价 值。评估结果应考虑与用地绩效、生态环境、生产安全等因素的 联动修正。

四、条件认定

各区人民政府(管委会)组织相关部门对相关评估条件进行 认定，根据认定结果进行评估。认定结果包括土地取得方式、土地用途和土地面积、房屋用途和建筑面积、土地使用年期以及综 合绩效评估结果、生态环境与生产安全等情况。当被认定为擅自改变产业用地和房屋用途的，所涉及的室内装饰装修、机器设备、生产物资、停产停业损失等内容不得评估。被确认为违法用地或者违法建筑的，应当经依法依规查处后再开展评估工作。

五、技术要求

国有产业用地综合价值和国有产业用地上房屋征收评估应 分别对评估价值构成要素进行评估。具体技术要求如下：

(一)   评估土地使用权价格时，基准地价系数修正法为必选方法且权重不低于50%;市场比较法中的可比实例应为相同区域或类似区域内的土地市场招拍挂或者协议出让的成交实例；成本 逼近法应遵循低阶用地向高阶用地转换的原则。以划拨方式取得 的产业用地，应当在评估出让土地使用权价格的基础上，扣减土地增值收益后确定，土地增值收益占出让地价的比例可在30%~ 40%之间确定。

(二)   房屋价值(含构筑物、附属物),采用重置成本结合成新率的方法进行评估。

(三)室内装饰装修价值，采用重置成本结合成新率的方法 进行评估。

(四)对可恢复使用的机器设备，评估搬迁费用；对无法恢 复使用的机器设备，采用重置成本结合成新率的方法进行评估。 生产物资只评估搬迁费用。

(五)停产停业损失，涉及产业用地综合价值评估的，停产停业损失根据土地使用权和房屋价格之和的一定比例确定，并与综合绩效评估评定的A、B、C、D 绩效类别按照以下方式联动：

1. 被评为 D类的产业用地，按不高于3%确定；

2.被评为 C 类的产业用地，按不高于5%确定；

3. 被评为A 类和B 类的产业用地，按不高于8%确定。

需要评估确定的，应当提供价值时点前三年生产效益的相关 证明材料，经认定后通过评估确定。

前期未开发投产或已停产的，原则上不考虑停产停业损失。

涉及国有土地上房屋征收的，停产停业损失按照本市国有土 地上房屋征收补偿相关规定执行。

(六)国有产业用地综合价值评估和国有产业用地上房屋征收价值评估应与生态环境、生产安全等底线管理要求相衔接。涉及违反生态环境保护、安全生产等情形，且未按治理要求整改的， 经相关部门认定后，评估时应当考虑损值修正。

(七)涉及闲置土地处置、土地使用权到期、违反合同约定等收回产业用地土地使用权情形，依据相关规定和合同约定执行。

六、联动监管

(一)市规划资源局、市房管局等部门应当建立联动机制， 按照各自行业管理要求落实监管和检查，做好政策解读和宣传。

(二)市规划资源局和市房管局组织研究制定相应评估技术 指引或规范，进一步明确细化评估技术要点；市土地估价师协会和市房地产估价师协会加强评估人员的技术指导、业务培训和自律管理。

(三)评估工作涉及特殊专业或者专业性较强的评估业务，可以委托有相应资格(资质)的其他专业机构或者聘请有相应资格从事该类业务的专业人员协助评估，但应当在评估报告中予以披露并作出说明。