沪规划资源用〔2024〕190号

根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》《关于加强上 海市产业用地综合绩效评估促进节约集约用地的实施意见》《关于建立“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见(试行)》《上海市产业用地“两评估、 一清单、一盘活”专项行动工作方案》等有关规定，规范有序推进产业用地综合价值评估工作，结合本市实际情况，制定本意见。

一、总体要求

( 一)指导思想。全面贯彻党的二十大精神和习近平总书记考察上海系列讲话精神，围绕推动高质量发展首要任务和服务构建现代化产业体系战略任务，加快上海新型工业化建设，以城市总体规划为统领，强化产业用地的公共资源属性、生产属性的价值导向，通过产业用地综合价值评估，合理降低用地成本，提高土地利用效率，增强土地要素对培育发展新质生产力的保障能力。

(二)基本原则。坚持依据产业项目全生命周期运营实际和用地绩效情况，开展综合价值评估；坚持保障土地权利人合法权益，合理确定综合价值评估方法；坚持“产业姓产”“工业姓工”, 综合价值评估应当体现产业用地合法使用、合规收益的要求，促进土地权利人依法合规使用土地资源。

(三)适用范围。本市行政区域范围内，对低效用地处置、土地有偿使用合同解除、依规划开展土地储备等涉及国有产业用地使用权退出的情形，各区政府(管委会)应当结合实际情况，依据本意见组织开展综合价值评估工作，为土地使用权收回补偿提供决策依据。

(四)价值内涵。产业用地综合价值是指以产业用地为载体的空间范围内“地楼房物”一体的整体价值，含土地使用权、建 (构)筑物(含装饰装修)、机器设备及生产物资、停产停业损失等评估价值，并考虑用地绩效、生态环境、安全等因素的联动 修正 。

二、明确从业队伍及要求

综合价值评估由区政府(管委会)组织选聘的责任评估师承担，领衔评估师应当具有土地评估、房地产评估相关专业技术资格和统筹能力，并根据需要组建综合价值评估技术团队。产业用地综合价值评估应出具土地估价报告，由领衔评估师签字、加盖 所在机构印章，完成评估报告备案。责任评估师应当独立、客观、公正地开展综合价值评估，并遵循国家和本市相关法律法规及行业规范。

任何单位和个人不得干预责任评估师开展评估活动。与产业用地当事人有利害关系的责任评估师，应当回避。

三、综合确定综合价值评估条件

(一)各级政府(管委会)组织规划资源、产业、住建、房 管、生态环境、应急等相关部门对产业用地的土地用途、土地面 积、房屋建筑面积、剩余土地使用年限、综合绩效评估结果等土 地利用条件，以及生态环境、安全等情况进行调查、认定。涉及 国有企业的，国资部门应共同参与调查结果认定工作。

(二)各区政府(管委会)对综合价值评估条件的调查、认 定，应当依据不动产登记权证、有偿使用合同、划拨决定书、退 出产业用地权利人出具的有效证明文件以及其他相关证明材料 研究确定，并在评估委托书中载明。

(三)对认定为擅自改变土地和房屋用途所涉及的机器设 备、生产物资、停产停业损失等内容均不得纳入综合价值评估。 涉及违法用地或违法建筑的，应经依法依规查处后，对需退出的 产业用地开展综合价值评估。

(四)责任评估师依据评估委托书确定的价值时点、土地利 用条件及生态环境、安全情况等进行综合价值评估。

四、规范综合价值评估技术要求

(一)土地使用权价格评估时，基准地价系数修正法为必选

方法且权重不低于50%;市场比较法中的可比实例应为类似区域 内的土地市场招拍挂以及协议出让的成交实例；成本逼近法应遵 循低阶用地向高阶用地转换的原则。以划拨方式取得的产业用 地，应当在评估出让土地使用权价格的基础上，扣减土地增值收 益后确定土地价格；土地增值收益占出让地价的比例可在30%~ 40%之间确定。

(二)建(构)筑物(含装饰装修)价格，采用重置成本结 合成新率的方法进行评估。

(三)可恢复使用的机器设备，评估搬迁费用；无法恢复使 用的机器设备，采用重置成本结合成新率的方法进行评估。生产 物资只评估搬迁费用。

(四)停产停业损失，可根据综合价值的一定比例进行评估， 也可由土地使用权人提供其前三年生产效益的相关证明材料，经 区政府(管委会)认定后通过评估确定。前期未开发投产或已停产的，不考虑停产停业损失。

(五)产业用地综合价值评估应与生态环境、安全等底线管理要求相衔接。产业用地利用涉及违反生态环境保护、安全生产等情形，且未按治理要求整改的，经相关部门认定后，评估时应当考虑损值修正。

五、强化综合价值评估与用地绩效联动

产业用地综合价值评估应与综合绩效评估评定的A、B、C、D 绩效类别按照以下方式联动修正。

( 一 )被评为D类的产业用地，停产停业损失按不高于土地 使用权和建(构)筑物(含装饰装修)价格之和的3%确定。

(二)被评为C 类的产业用地，停产停业损失按不高于土地使用权和建(构)筑物(含装饰装修)价格之和的5%确定。

(三)被评为A类和B 类、且确需使用权退出的产业用地，土地使用权价值可在第四条第(一)款评估结果的基础上，经区政府(管委会)集体决策确定一定的上浮比例；停产停业损失按 不高于土地使用权和建(构)筑物(含装饰装修)价格之和的 8%确定。

六、做好与其他政策法规和合同约定的衔接

(一)对闲置土地处置、土地使用权到期等收回产业用地土地使用权情形，已有相关规定的，依据规定执行。

(二.)对违反出让合同需收回产业用地使用权的，按照合同约定价格收回，合同未约定的按照本意见执行。其中，合同约定收回土地使用权、返还剩余年期土地出让价款的，剩余年期土地出让价款按剩余年期与合同约定出让年限比值，对合同载明的土地出让价款修正后确定。

七、建立联动监管与协同推进机制

(一)本市建设产业用地综合价值评估数字化工作平台，加强基础信息数据归集、管理、共享与成果备案管理，提升数据赋能，服务支撑全市产业用地综合价值体系建立。市规划资源局、市经济信息化委等部门应当建立联动机制，按照各自职责强化监管和检查，做好政策解读和宣传，保障本市产业用地综合价值评估工作的规范有序开展。

(二)市规划资源局组织研究制定相应评估技术指引，进一 步明确细化评估技术要点；市土地估价师协会加强评估人员的技 术指导、业务培训和自律管理。

(三)结合市属国企存量土地资源盘活利用相关工作，充分 发挥国有企业示范带动作用，推动国有企业的产业用地率先提质 升 级 。

(四)各区政府(管委会)负责组织开展属地区域产业用地 综合价值评估工作。对于土地权利人主动退出、按约定期限提前 退出及其他特殊情形，结合实际工作情况，可酌情考虑奖励措施。

本意见自印发之日起试行，试行期2年。本意见执行前已签 订收回协议并生效的，或已完成评估成果及集体决策程序的，仍 按原协议约定或集体决策结果执行。