上海房地产估价师事务所有限公司  刘琦

摘要：今年，住宅土地市场上，以极高溢价率成交的“地王”频出，土地估价师在采用市场比较法评估住宅地价时，是否适宜选用高溢价率成交的案例作为比较案例引起了大家的热议。本文试通过分析上海市的高溢价率土地在土地市场、房地产市场中的表现，讨论高溢价土地成交案例在市场比较中作为可比案例的适用性，并分析高溢价土地成交案例在作为比较案例时需要注意的事项。

关键字：高溢价率土地，市场比较法，高标准住宅

    一、今年住宅土地市场高溢价率成为常态

    今年住宅土地市场上，以高溢价率成交已经成为了常态，“地王”频出。笔者以上海市为例，在笔者撰写此文时，正值2016年上半年结束，笔者统计整理了上海土地市场上，2016年上半年住宅土地的市场成交情况，详见下“表一”。

    从“表一”可见，2016年上半年，上海市住宅土地以高溢价率成交成为了常态，2016年上半年18幅住宅土地中，溢价率最低的是57.42%，最高的是303.41%，平均溢价率162.79%。大部分住宅土地，成交的地价高于周边房地产的房价。这就产生了一个疑问，在今后，土地估价师在评估住宅土地时，还是否适宜采用市场比较法进行评估？

    二、高溢价率土地成交案例可否作为市场比较法的比较案例

    根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称《规程》），市场比较法的定义是，根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。从市场比较法的定义来看，选用高溢价率土地成交案例作为比较案例似乎并无问题，且《规程》在住宅用地价格评估时的估价方法选择的表述是“评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法”，其意应可理解为，住宅用地价格评估应以市场比较法为主。

    但是我们也注意到了，《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）对市场比较法交易情况修正列举了9种特殊因素的交易行为，其9种特殊因素的交易行为虽未表明包含土地购买人在目前土地一级市场上，在不断竞价过程中形成最终的土地成交价格的情况，不过有人亦认为，通过激烈的竞价形成的交易，也是一种特殊的交易方式。在目前如此高的溢价率，且溢价率的差异还很大的情况下，从57.42%，到303.41%，已无法科学合理地确定交易情况修正系数，所以不应采用高溢价率土地成交案例作为市场比较法的比较案例。

    笔者认为，面对现今复杂的土地市场，不能一概而论。市场比较法是基于替代原理，关键还是在于比较案例是否具有替代性。目前有2个理论假设，笔者认为，应先理解了这2个理论假设，才能回答这个问题。

    三、两个理论假设

    1、经济人假设

    经济人假设是指，每个人都是以自身利益最大化或效用最大化为目标，在经济活动中面临若干不同的选择的时候，个人总是倾向于选择能给自己带来更大经济利益的选择，所以经济人在经济活动中的行为都是理性的。

经济人假设的关键是“理性”，土地交易也是一种经济行为，如果竞得人是出于理性，那么土地一级市场的交易就不是疯狂、冲动、不理智、一种特殊方式的交易。

    2、二分之一地价假设

    二分之一地价假设是指土地价格占房地产价格的二分之一。二分之一地价假设虽然是外行人的毛估技术，但是在现今的房地产市场上，满足一定的前提，二分之一地价假设已经被广泛使用。

    二分之一地价假设是在剩余法中发现的，采用剩余法评估土地价格时，得到的地价往往是房地产价格的二分之一。前提是房屋有较长的使用期限，剩余法中扣除房屋的价值，房屋的成新率越低，那么地价在房地产价格中的占比就越大。在一般新开发的楼盘和交付使用时间不长的楼盘，一般是10年内，均满足二分之一地价假设。

    二分之一地价假设是众多经济人士在判断地价和房价的简易算法。我们经常可以听到分析人士在说：“土地成交楼面地价4万元每平米，将来的房价必须要卖到8万元每平米才可以保本。”这便是基于二分之一地价假设的速算。

    四、高溢价率土地的市场表现

    基于经济人假设和二分之一地价假设，我们是否可以期待今年的高溢价率土地在未来房地产市场上获利？看起来十分困难，高溢价率土地既然以大家都认为的极高的价格成交，那么他们在开发完成后，市场能否接受？房价是地价的两倍，那将是创纪录的极高房价！如果不能正常获利，如何能证明，开发商在竞买土地时是一种理性的经济行为？

    笔者观察到，高溢价率土地不是在今年出现的，上海市往年也有高溢价率土地成交，到今天，他们建成的楼盘已经开始预售，或已经售完了，那么让我们来看看他们的表现。

    从表二我们看到，以上高溢价率土地，在他们的楼盘建成后，销售情况都不错，基本上一手房预售均价都达到了土地价格的两倍，满足了二分之一地价假设。表现最差的大宁金茂府，也达到了土地价格的155%，基本上达到房地产开发的收支平衡，也就是说他们的投资是成功的。

    但是一派分析人士有一个“地王成功论”，认为高溢价率土地开发商在拿地的时候，面粉贵过面包，地价高于房价，因为“地王”的出现，会带动周边房价的疯涨。“地王”的房地产开发一般需要2-3年，在他开发的这几年中，周边楼市因为“地王效应”，大幅上涨，到“地王楼盘”出售的时候，房价已经涨到可以让“地王”获利的水平，这才是“地王”能够投资成功的原因。

    可惜实际情况并不是如此，根据笔者调查的数据，“地王”楼价和“地王”周边房地产的价格并无太大的关系。我们就以大宁金茂府为例，看下面两组数据。

    通过对大宁金茂府的周边楼盘的房地产市场价格，我们可以看到，大宁金茂府在2014年1月28日出让成交时，楼面地价高达47609元/平方米，而周边住宅小区的房价仅在30000元/平方米左右，面粉贵于面包，毫无疑问。到了2015年9月10日，大宁金茂府第一次预售时，预售均价为73710元/平方米，周边住宅小区在这近2年的时间内，房价大幅上升，均价到达了40000元/平方米左右，2年涨幅约30%，涨幅不可谓不大，但是楼价仍远低于大宁金茂府。更加需要注意的是，在2015年9月10日，周边住宅小区的房价甚至没有超过大宁金茂府当初的地价。根据“地王成功论”，大宁金茂府周边的楼盘也应该涨到楼价7万元每平米才是，可事实并非如此。

    根据笔者调查的数据，大宁金茂府并非孤例，调查表二中所有高溢价率土地在建成后的预售价格和周边小区的房价后，都可以得到如同大宁金茂府类似的情况。高溢价率土地开发完成后的房地产价格远高于周边其他小区的房价，而这些小区在高溢价率土地开发的这几年中，虽然房价大幅上涨，但是还是远低于高溢价率土地，有些超过了高溢价率土地当时的出让地价的，但有些竟未超过高溢价率土地当时的出让地价。

    比如表二中的2号“地王”长风6B（B6）、7C地块，出让地价为22409元/平方米，溢价率129.1%，出让时周边房价为13000元/平方米左右；建成后楼盘名称为中海紫御豪庭，预售均价为44618元/平方米，此时周边房价为20000元/平方米左右。3号“地王”闸北区279街坊，出让地价为21031元/平方米，溢价率61.78%，出让时周边房价为20000元/平方米左右，建成后楼盘名称为天祥华府，预售均价为43362元/平方米，此时周边房价为30000元/平方米左右。表现最好的是4号“地王”，闸北区苏州河北岸东块1街坊地块出让时溢价率虽不是最高的，49.36%，但是楼面地价达到了创纪录的52783元/平方米，建成后的苏河湾华侨城广场预售均价达到了108989元/平方米，而周边房价最高的不过41000元/平方米，无论在房价还是地价，都把周边房价远远甩在后面。

    五、高溢价率土地的开发特征

    高溢价率土地开发成功的原因，看来只能从他们自己身上找了。还是以大宁金茂府为例，大宁金茂府除了具有区位优势外，建设标准和精装修标准同时达到国际标准，厨房电器是德国博世，橱柜是德国嘉格纳，洁具是瑞士劳芬，卫浴是德国汉斯格雅。除了室内，室外的设计中，包括2.5万方的金茂中央公园，整个建筑的设计贯彻了绿色生活的理念，“绿金品质”科技人居荣膺“英国BREEAM认证”、“绿色建筑三星标准认证”双认证。项目智囊同步欧洲的12大科技系统，达到空气、水、温度、湿度、声 音和光线的全维度舒适，四季恒温、恒湿、恒氧，生活更节能、更环保、更健康。

    可以看到，更优质的建筑为高房价贡献了不可忽视的力量，在大宁金茂府周边的小区，虽然在区位条件上，与大宁金茂府差距不大，但是受限于建造年代和建造时的设计理念和科学技术，在建筑品质方面完全比不上大宁金茂府。也就是说开发商打造的高品质住宅是这些楼盘在房地产市场上有优异表现的主要原因。

基于现在的生活理念和居住要求，人们对新建住宅有更多的期许，合适比例的房型，满足多功能的房间布置，客厅、会客室、小型影院、书房、小型健身房、茶室等等。在外部配套上，中央绿地、健身跑道、会所、超市、健身房、游泳池……。绿色、环保的生活理念融入到建筑之中，现代的建筑承载了比以往能多的功能，无论是安全、环保、隔温、隔热、品质均远超在这些标准以前的住宅。而开发商也乐意开发这样的住宅，有助于他们的口碑和品牌形象。所以，以现代标准开发的住宅，才能支撑高房价。

    优质的建筑意味着更高的开发成本，这也符合了二分之一地价假设。试想如果地价达到了4万元每平米，开发投入达不到一定的数额，建筑品质不符合市场预期和客户需求，又如何支撑开盘后8万元每平米的房价呢？如果在4万地价的土地上，建造的住宅和20、30年前的住宅形态、功能一样，恐怕也无法卖到高价吧。

    六、高溢价率土地在市场比较法中作为比较案例的适用性分析

    通过上文分析，笔者认为，如果估价对象与比较案例都具有现代住宅的开发特征，在房地产市场上有类似的表现，应可作为比较案例使用。

    在不同类型的地价评估中，能否选用高溢价土地作为比较案例，还需具体问题具体分析。几类情况，笔者试分析如下。

    1、招拍挂底价评估

    即使估价对象位于较好的区位，估价师判断这块土地将以高价成交，但是并不适用高溢价率土地作为比较案例评估拍卖底价。首先，现代住宅的开发是一个复杂的过程，在底价评估时，土地估价师无法确定未来房地产开发的设计标准，施工队伍，供应商，未来建成的住宅在房地产市场中的表现也不能预知。其次，根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）的要求，原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例。所以招拍挂底价评估不适用高溢价率土地作为比较案例。

    2、补地价评估

    补地价评估中，一般是开发商超过容积率建造房屋，或者规划条件改变，需要补地价。这时，一般开发商对这个项目的整体设计概念已经出现，已有大量的竣工效果图和设计图纸已经完成。这时，土地估价师可以判断，开发完成后的住宅是否符合现代住宅的标准，在房地产市场上同类住宅的表现如何，如果此时估价对象符合现代住宅标准，应可选用高溢价率土地作为比较案例，但也应注意非理性因素影响的交易情况修正。

    虽然新开发土地的开发商以现代标准建造住宅是最佳最优的开发利用，但也不排除开发商因种种原因降低了开发标准，此时采用市场比较法评估时，又将作何种选择呢？根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）的要求，在容积率调整时，补地价评估需以三种楼面地价择高确定。1、新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，2、原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，3、原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在估价基准日的楼面地价。如果该地块在出让时是“地王”的话，既然第三条要将出让时的楼面地价作为一个选项，那么在采用市场比较法时理应选用同样高溢价率的成交地块作为比较案例。虽然需进行期日修正，但是根据目前的地价指数变化情况和经济状况，土地价格呈稳步上升之态，似乎在几年内并无快速下跌之可能，所以“地王”在出让时的楼面地价进行期日修正后，楼面地价仍应在较高的水平上，和估价基准日的高溢价成交楼面地价应可相比。

    3、转让土地评估

    根据现有法律，转让土地使用权，需对土地的投资达到总投资的25%及以上。这时的土地一般已取得了规划许可证，建设许可证和施工许可证，也已完成了整套的设计，估价师可以判断估价对象是否符合现代住宅的标准，转让土地评估也应可选用高溢价率土地作为比较案例。

    4、土地抵押评估

    待抵押的土地即便完成了成套的设计，设计标准符合现代住宅的标准，但是笔者认为要慎用高溢价率土地作为比较案例。因为上述第二、第三条隐含了一个假设，就是房地产市场有稳定、持续发展的预期。在抵押过程中，我们要充分考虑抵押物在变现时的风险，所以在土地抵押评估中，要慎用高溢价率土地作为比较案例。

    5、投资方竞买土地的估价咨询服务

    投资方在竞买土地时，对房地产开发进行投资分析，土地成交价处于何种预期，对竞买土地进行估价咨询时，应考虑会出现多轮次竞价，溢价率较高的情况，土地估价师在向竞买方提供竞争报价的咨询服务时，可选用高溢价率土地作为比较案例。

    七、总结和留待解决的问题

    高溢价率土地虽有特殊性，但是在仔细分析土地市场和房地产市场后，高溢价率土地有其自身特点，在评估其同类土地和同类房地产中的土地价格时，应可选用高溢价率土地作为比较案例，但是招拍挂地价评估和抵押估价不适用。

    近年来一线城市的土地供应量逐年减少，市中心供应土地均位于集建区或住宅聚集区。开发商取得新的土地后，以现代标准开发的住宅用地，以市场比较法评估的结果，或根据二分之一地价假设得出的结果，地价就会比周边的住宅用地高。根据现有的地价理论，同一区域同一供需圈，土地价格应处于同一水平。现有地价理论是否支持在同一区域中，某一个地块的土地价格可以高出周边同类土地很多？在基准地价和区段地价评估时，是否要考虑某一区域内，存在单个地块地价较高对区域平均地价的影响，还是较高地价的地块应单独考虑？这些都是留待我们将来需要思考的问题。