上海房地产估价师事务所有限公司  刘琦

【摘要】中国自改革开放后，房地产进入市场化改革，房地产价格大幅上升，成为国民最关心的话题之一。房价高企，对人民生活压力巨大，稳定房价成为历届政府重要的政府工作之一，并出台了多项政策，防止房地产价格过快上涨，保障房地产市场的稳定。从历史进程来看，房地产价格上涨受历史宏观因素的影响，本文从此角度分析中国房地产价格大幅上升的原因，并对未来房地产业的发展提出建议。

【关键词】房地产价格；货币供应；供需关系；房地产金融

一、研究背景

作为房地产估价行业的从业人员，房地产价格的高低一直是我们关心和研究的课题，因为房地产价格不仅是我们的估价结果，也是房地产业整体的表现形式，任何有关房地产的建筑、质量、品质、风格等等有形或无形的因素，最终都反映在了房地产价格上。

纵观房地产价格的历史变化，自改革开放，1998年我国实行房地产商品化以来，房地产价格以“飞速攀升”来形容不为过。根据国家统计局可查询到的数据，自2000年起，至2020年，商品房平均销售价格指数（2000年为100）为466.86，即房价上涨了约366%。见图1.

图1

分析20年来房地产价格大幅上涨的原因，笔者认为在历史趋势下，仅仅讨论某地“地王出世”、某某学区房天价出售等突发因素，不足以解释20年来房地产价格持续上涨的原因，应该从历史宏观因素角度来分析、理解。笔者认为有三大因素在过去20年的历史上对房地产价格的上涨有着深远的影响，分别是货币供应、供需关系和房地产金融。

二、货币供应对房地产价格的影响

改革开放前，中国自身货币体系与国际不接轨，只用来进行国内分配。货币的作用是，对国内生产商品在国内分配进行结算，不参与国际结算。年纪稍长的人还有映象，上世纪70、80年代，有的商品还是以“分”为单价进行售卖，一分钱也能买到东西。到了现在，随着通货膨胀上升，一分钱几乎买不到什么东西了。

改革开放后，为了与国际接轨，纳入国际商品交易体系，中国不得不大量增发货币。根据相关数据，中国货币总量（M2）2000年是134,610.29亿元，2020年货币总量（M2）是2,186,795.89亿元，增加了15倍。20年增涨情况见图2：

图2

中国货币大量增发，有两个主要原因。

1、改革开放需大量引入外资，根据中国的外汇管制措施，外汇不能在中国国内自由流通。直观感受就是，在国内我们不能拿美元来进行交易。对应措施是，输入多少外资，按当时汇率，等量增发人民币，导致人民币供应量大增。

2、中国加大对国内投资，主要是通过商业银行放贷进行的，商业银行在放贷过程中，创造了大量货币。从学术上说，商业银行是不具备发行货币的权力的，他们只能通过信贷关系，使得在银行体系内流通货币量扩大，这种金融行为——通俗的说，就是商业银行吸收存款、发放贷款，形成新的存款额，最终导致银行体系存款总量增加的过程，被称为“货币创造”。举个例子说，假设A把1万元存进银行，银行要支付利息，就要这1万元借贷出去，赚取利息差。B拿到了这1万元贷款，向C交易商品，C赚到这1万元后，又把这1万元存进银行，银行的存款就变成了2万元。这样累积下去，银行账户上的钱就在无止境地增加。理论上商业银行可以无限创造货币，不过现实中政府规定了法定准备金率，假设是20%，意味着银行的存款必须留下20%不能贷出去，剩余的80%可以创造货币。经过推导，我们可以得出，商业银行能够创造货币的总量和法定准备金成反比，如果法定准备金率是20%，那么商业银行可以创造5倍的货币。

对应外资增加人民币，和商品创造货币，这两大原因，导致货币总量大幅增加。在社会商品供给不能等幅度增加的情况下，商品的标价，也就是价格，自然会提高。房地产也是商品的一种，价格当然也会上升。

三、供需关系对房地产价格的影响

仅从货币供应角度理解房地产价格上涨的原因还不足，因为货币供应大增，物价普遍上涨，但是根据国家统计局可查询到的历年CPI计算，自2000年起，至2021年，中国CPI指数是160.29（2000年为100），即物价上涨了约60%，见下图。而房地产价格20年上涨了366%，我们需要从供需关系再认识房地产价格的上涨。

图3

从经济学上的供需理论可知，商品的供需关系决定了商品的价格。房地产也是商品的一种，而房地产的供需关系是一种比较特殊的供需关系。

从需求层面来看，过去20年来，房地产的需求大幅增加，其中有市场的原因，也有人口流动的原因。

1、从房地产市场本身来看，在过去20年，经历过三次人口普查，根据国家统计局的数据显示，中国人均住房面积从24.3平方米增加到41.79平方米，城镇化率从36.2%增加到63.9%，见表1。

表1

对比发达国家，人均住房面积为60平方米，城镇化率为86%，还有一定的差距，中国要继续工业化、现代化，以上2个指标与发达国家还有一定的差距，表明中国对房地产还有大量的需求。

②从人口流动看，过去20年，人口大量向东南沿海城市，或省会城市集中，带来了大量的房地产需求。

分析其原因，一是经济发展的需要。中国经济发展早期需要大量的劳动密集性产业，导致人口集中。经济发展中的商业创新、商业协作，也需要在人口相对集中的情况下才能发酵、发展，客观上推动了人口的集中。

二是乡村衰败导致人口向城市集中。从人口的来源地分析，大量人口来自农村，而乡村衰败是这些人口大量走出，进入大城市的原因。乡村衰败可总结为2个原因，（1）商品货币化以后，导致原来在乡村的商品分配方式被破坏。乡村原来的生产方式不能够让农民获得现代生活所需足额的现金，农民不得不到城市打工赚钱。（2）原来乡村的“百业”在职业化资格认证后，不得不进入大城市。原来的乡村是各种行业齐全，比如铁匠、木匠等。市场化后，部分职业需资格认证，例如私塾老师被教师取代，村医被医生取代，导致这些职业所代表基础配套设施在乡村缺失，农民不得不进去城市去弥补这方面的缺失。

综上所述，一个是房地产市场本身的原因，一个是乡村人口大量进入城市的原因，在过去20年，导致中国房地产需求大幅提高。

从供应层面来看，房地产也有其特殊性，不能像其他一般商品，能通过扩大生产来大幅提升供应量，总体来看房地产供应相对较少。

首先，土地资源是稀缺的。在我国的土地管理制度下，为保证耕地红线和自然资源，可供开发为房地产的土地是有限的。在一个城市中，区位也是稀缺的，某个区域的繁华程度、交通、公共服务设施、景观，某一宗地占据了，其他宗地就没有了。

其次，房地产开发的周期是比较长的。房地产开发需要通过土地招拍挂、施工、验收、营销的环节，才能上市，一个房地产项目的开发周期一般要2-3年，长的3-5年。房地产不同于其他商品，可以在短时间内大量生产，也是导致房地产供应量不足的原因。

需求量大，供应不足，是房地产价格的涨幅高速攀升的原因之二。

四、房地产金融对房地产价格的影响

房地产业属于资金密集型行业，在商品化、货币化后，金融便在房地产业中占据主要位置。无论开发商还是购房者，都需要贷款融资来完成房地产交易。金融资本为何独钟房地产业？首先，房地产是优质投资品，具有保值和增值属性，风险较小，且房地产的不可移动性，也为违约处置，拍卖变形提供了便利。其次，中国的其他投资市场不发达，房地产成为主要的投资渠道。例如股市，中国股市发展至今不能提供长期、稳定的投资收益，在2001年股灾，2007年股灾，2015年股灾后，股票指数长期不能回到股灾前的水平，导致大量资本退出股市。

房地产金融对房地产价格形成了正反馈作用，导致房地产价格不断上涨。房地产企业通过金融获得资金支持，保证房地产项目顺利开发，购房者也通过抵押贷款方式购买房地产。开发商获得资金后，继续购地，增加房地产供应；购房者通过借款持续买房，双方面形成房地产市场的繁荣，价格上升。对于银行信贷层面来说，房地产是优质投资品，持有房地产资产信贷的资本价值增加，可以起到改善银行和其他金融机构资产的安全和质量，提高金融业的利润及保障资本充足率的作用，银行又进一步提高对房地产的贷款，房价进一步上升，起到循环往复的作用。

五、总结和建议

从历史宏观角度来看，货币供应、供需关系、房地产金融三大因素导致房地产价格过快上涨。笔者在《上海土地估价工作通讯》2016年第三期，《关于高溢价率土地成交案例在市场比较法中的适用性分析》一文中，仅分析了“地王”的土地价格和开发完成后的房价，以及之间的关系，仅研究了其价格表现形式，未深入探讨其背景，也是笔者当年的研究水平和研究深入不足。

从历史宏观角度分析房地产价格，我们可以看出，房价的快速上涨与我国在改革开放时期面临的国际国内经济环境，以及对应的国家政策有关，属于客观规律，可以排除阴谋论。另一方面，房价的快速上涨，我们需要警惕其中的房地产泡沫风险和金融风险。上世纪90年代的日本房地产泡沫破裂和2008年美国次贷危机已经给了我们警示。在新的国际形势和国内外双循环经济发展背景下，稳定的房地产对我国经济至关重要。其一，坚持“房住不炒”的总基调，抑制投资泡沫，让房地产回归实体经济和居住属性。其二，在十九大“乡村振兴战略”的总方针下，在一些城镇化率较高的城市试点逆城镇化，合理疏导人口流动。其三，在国际上主要国家正在量化宽松的背景下，我国应坚持稳健的货币政策。其四，有效降低房地产金融化。虽然房地产不会完全去金融化，但可以通过调整信贷政策推动房地产企业转型升级和多元化发展，建设和完善保障性住房体系，推动租售并举的新型房地产市场。

最后，房地产价格是一个宏大的课题，笔者从自身水平出发，研究历史宏观因素对房地产价格的影响，只是冰山一角，其中必然有不足之处，欢迎探讨和指正。本文提到的某些词汇，比如“货币创造”、“乡村衰败”等，不带任何感情色彩和价值判断，仅是事实陈述。

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