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标题 :历史宏观因素对房地产价格影响分析 时间: [2022-10-27 02:25] 发布人: 系统管理员

上海房地产估价师事务所有限公司  刘琦

 

【摘要】中国自改革开放后,房地产进入市场化改革,房地产价格大幅上升,成为国民最关心的话题之一。房价高企,对人民生活压力巨大,稳定房价成为历届政府重要的政府工作之一,并出台了多项政策,防止房地产价格过快上涨,保障房地产市场的稳定。从历史进程来看,房地产价格上涨受历史宏观因素的影响,本文从此角度分析中国房地产价格大幅上升的原因,并对未来房地产业的发展提出建议。

【关键词】房地产价格;货币供应;供需关系;房地产金融

 

一、研究背景

作为房地产估价行业的从业人员,房地产价格的高低一直是我们关心和研究的课题,因为房地产价格不仅是我们的估价结果,也是房地产业整体的表现形式,任何有关房地产的建筑、质量、品质、风格等等有形或无形的因素,最终都反映在了房地产价格上。

纵观房地产价格的历史变化,自改革开放,1998年我国实行房地产商品化以来,房地产价格以“飞速攀升”来形容不为过。根据国家统计局可查询到的数据,自2000年起,至2020年,商品房平均销售价格指数(2000年为100)为466.86,即房价上涨了约366%。见图1.

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图1

分析20年来房地产价格大幅上涨的原因,笔者认为在历史趋势下,仅仅讨论某地“地王出世”、某某学区房天价出售等突发因素,不足以解释20年来房地产价格持续上涨的原因,应该从历史宏观因素角度来分析、理解。笔者认为有三大因素在过去20年的历史上对房地产价格的上涨有着深远的影响,分别是货币供应、供需关系和房地产金融。

二、货币供应对房地产价格的影响

改革开放前,中国自身货币体系与国际不接轨,只用来进行国内分配。货币的作用是,对国内生产商品在国内分配进行结算,不参与国际结算。年纪稍长的人还有映象,上世纪70、80年代,有的商品还是以“分”为单价进行售卖,一分钱也能买到东西。到了现在,随着通货膨胀上升,一分钱几乎买不到什么东西了。

改革开放后,为了与国际接轨,纳入国际商品交易体系,中国不得不大量增发货币。根据相关数据,中国货币总量(M2)2000年是134,610.29亿元,2020年货币总量(M2)是2,186,795.89亿元,增加了15倍。20年增涨情况见图2:

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图2

中国货币大量增发,有两个主要原因。

1、改革开放需大量引入外资,根据中国的外汇管制措施,外汇不能在中国国内自由流通。直观感受就是,在国内我们不能拿美元来进行交易。对应措施是,输入多少外资,按当时汇率,等量增发人民币,导致人民币供应量大增。

2、中国加大对国内投资,主要是通过商业银行放贷进行的,商业银行在放贷过程中,创造了大量货币。从学术上说,商业银行是不具备发行货币的权力的,他们只能通过信贷关系,使得在银行体系内流通货币量扩大,这种金融行为——通俗的说,就是商业银行吸收存款、发放贷款,形成新的存款额,最终导致银行体系存款总量增加的过程,被称为“货币创造”。举个例子说,假设A把1万元存进银行,银行要支付利息,就要这1万元借贷出去,赚取利息差。B拿到了这1万元贷款,向C交易商品,C赚到这1万元后,又把这1万元存进银行,银行的存款就变成了2万元。这样累积下去,银行账户上的钱就在无止境地增加。理论上商业银行可以无限创造货币,不过现实中政府规定了法定准备金率,假设是20%,意味着银行的存款必须留下20%不能贷出去,剩余的80%可以创造货币。经过推导,我们可以得出,商业银行能够创造货币的总量和法定准备金成反比,如果法定准备金率是20%,那么商业银行可以创造5倍的货币。

对应外资增加人民币,和商品创造货币,这两大原因,导致货币总量大幅增加。在社会商品供给不能等幅度增加的情况下,商品的标价,也就是价格,自然会提高。房地产也是商品的一种,价格当然也会上升。

三、供需关系对房地产价格的影响

仅从货币供应角度理解房地产价格上涨的原因还不足,因为货币供应大增,物价普遍上涨,但是根据国家统计局可查询到的历年CPI计算,自2000年起,至2021年,中国CPI指数是160.29(2000年为100),即物价上涨了约60%,见下图。而房地产价格20年上涨了366%,我们需要从供需关系再认识房地产价格的上涨。

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图3

从经济学上的供需理论可知,商品的供需关系决定了商品的价格。房地产也是商品的一种,而房地产的供需关系是一种比较特殊的供需关系。

从需求层面来看,过去20年来,房地产的需求大幅增加,其中有市场的原因,也有人口流动的原因。

1、从房地产市场本身来看,在过去20年,经历过三次人口普查,根据国家统计局的数据显示,中国人均住房面积从24.3平方米增加到41.79平方米,城镇化率从36.2%增加到63.9%,见表1。

表1

人口普查名称

发表年份

人均住房面积

城镇化率(%)

第七次人口普查数据

2020

41.76

63.9

第六次人口普查数据

2010

31.06

49.7

第五次人口普查数据

2000

24.3

36.2

 

对比发达国家,人均住房面积为60平方米,城镇化率为86%,还有一定的差距,中国要继续工业化、现代化,以上2个指标与发达国家还有一定的差距,表明中国对房地产还有大量的需求。

②从人口流动看,过去20年,人口大量向东南沿海城市,或省会城市集中,带来了大量的房地产需求。

分析其原因,一是经济发展的需要。中国经济发展早期需要大量的劳动密集性产业,导致人口集中。经济发展中的商业创新、商业协作,也需要在人口相对集中的情况下才能发酵、发展,客观上推动了人口的集中。

二是乡村衰败导致人口向城市集中。从人口的来源地分析,大量人口来自农村,而乡村衰败是这些人口大量走出,进入大城市的原因。乡村衰败可总结为2个原因,(1)商品货币化以后,导致原来在乡村的商品分配方式被破坏。乡村原来的生产方式不能够让农民获得现代生活所需足额的现金,农民不得不到城市打工赚钱。(2)原来乡村的“百业”在职业化资格认证后,不得不进入大城市。原来的乡村是各种行业齐全,比如铁匠、木匠等。市场化后,部分职业需资格认证,例如私塾老师被教师取代,村医被医生取代,导致这些职业所代表基础配套设施在乡村缺失,农民不得不进去城市去弥补这方面的缺失。

综上所述,一个是房地产市场本身的原因,一个是乡村人口大量进入城市的原因,在过去20年,导致中国房地产需求大幅提高。

从供应层面来看,房地产也有其特殊性,不能像其他一般商品,能通过扩大生产来大幅提升供应量,总体来看房地产供应相对较少。

首先,土地资源是稀缺的。在我国的土地管理制度下,为保证耕地红线和自然资源,可供开发为房地产的土地是有限的。在一个城市中,区位也是稀缺的,某个区域的繁华程度、交通、公共服务设施、景观,某一宗地占据了,其他宗地就没有了。

其次,房地产开发的周期是比较长的。房地产开发需要通过土地招拍挂、施工、验收、营销的环节,才能上市,一个房地产项目的开发周期一般要2-3年,长的3-5年。房地产不同于其他商品,可以在短时间内大量生产,也是导致房地产供应量不足的原因。

需求量大,供应不足,是房地产价格的涨幅高速攀升的原因之二。

四、房地产金融对房地产价格的影响

房地产业属于资金密集型行业,在商品化、货币化后,金融便在房地产业中占据主要位置。无论开发商还是购房者,都需要贷款融资来完成房地产交易。金融资本为何独钟房地产业?首先,房地产是优质投资品,具有保值和增值属性,风险较小,且房地产的不可移动性,也为违约处置,拍卖变形提供了便利。其次,中国的其他投资市场不发达,房地产成为主要的投资渠道。例如股市,中国股市发展至今不能提供长期、稳定的投资收益,在2001年股灾,2007年股灾,2015年股灾后,股票指数长期不能回到股灾前的水平,导致大量资本退出股市。

房地产金融对房地产价格形成了正反馈作用,导致房地产价格不断上涨。房地产企业通过金融获得资金支持,保证房地产项目顺利开发,购房者也通过抵押贷款方式购买房地产。开发商获得资金后,继续购地,增加房地产供应;购房者通过借款持续买房,双方面形成房地产市场的繁荣,价格上升。对于银行信贷层面来说,房地产是优质投资品,持有房地产资产信贷的资本价值增加,可以起到改善银行和其他金融机构资产的安全和质量,提高金融业的利润及保障资本充足率的作用,银行又进一步提高对房地产的贷款,房价进一步上升,起到循环往复的作用。

五、总结和建议

从历史宏观角度来看,货币供应、供需关系、房地产金融三大因素导致房地产价格过快上涨。笔者在《上海土地估价工作通讯》2016年第三期,《关于高溢价率土地成交案例在市场比较法中的适用性分析》一文中,仅分析了“地王”的土地价格和开发完成后的房价,以及之间的关系,仅研究了其价格表现形式,未深入探讨其背景,也是笔者当年的研究水平和研究深入不足。

从历史宏观角度分析房地产价格,我们可以看出,房价的快速上涨与我国在改革开放时期面临的国际国内经济环境,以及对应的国家政策有关,属于客观规律,可以排除阴谋论。另一方面,房价的快速上涨,我们需要警惕其中的房地产泡沫风险和金融风险。上世纪90年代的日本房地产泡沫破裂和2008年美国次贷危机已经给了我们警示。在新的国际形势和国内外双循环经济发展背景下,稳定的房地产对我国经济至关重要。其一,坚持“房住不炒”的总基调,抑制投资泡沫,让房地产回归实体经济和居住属性。其二,在十九大“乡村振兴战略”的总方针下,在一些城镇化率较高的城市试点逆城镇化,合理疏导人口流动。其三,在国际上主要国家正在量化宽松的背景下,我国应坚持稳健的货币政策。其四,有效降低房地产金融化。虽然房地产不会完全去金融化,但可以通过调整信贷政策推动房地产企业转型升级和多元化发展,建设和完善保障性住房体系,推动租售并举的新型房地产市场。

最后,房地产价格是一个宏大的课题,笔者从自身水平出发,研究历史宏观因素对房地产价格的影响,只是冰山一角,其中必然有不足之处,欢迎探讨和指正。本文提到的某些词汇,比如“货币创造”、“乡村衰败”等,不带任何感情色彩和价值判断,仅是事实陈述。

 

参考文献:

[1]田磊.房地产价格波动、货币政策与中国经济波动研究[D].华中科技大学,2013(5).

[2]陆宏广.我国房地产泡沫与金融风险研究[D].江西财经大学,2017(6).

[3]高惺惟.防范房地产金融风险及思考[J].中国金融,2021(18):19-20.

[4]陆岷峰欧阳文杰.中国房地产与房地产金融七十年运行轨迹、经验与展望——兼论房地产去金融化[J].长春金融高等专科学校学报,2019(5):5-30.

 


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