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标题 :以经济效益的视角观察土地估价质量管理问题 时间: [2021-04-28 01:31] 发布人: 系统管理员

上海城市房地产估价有限公司  林 风



摘要:在观察土地估价机构的质量管理问题时,作为经济学中常用的工具-成本收益分析方法也是普遍适用的。土地估价机构作为企业实体必然会追求经济效益的最大化,估价机构的重大战略决策与执行也都围绕着能否为其带来经济效益,经济效益主要体现在提高收益与降低成本。我国土地估价机构的质量管理问题也可以从成本收益的视角加以分析。土地估价机构提高估价业务质量战略决策可否为估价机构带来现实的经济效益是估价机构是否提高本机构估价业务质量的决定因素。

关键词:土地估价 质量管理 经济效益 成本 收益

 

一、提升土地估价质量的成本分析

从最一般的意义上说,成本是生产经营活动中的代价。[1]土地估价是一项有经济耗费的经济活动,必需有经济投入才可能产出经济效益, 土地估价机构如果要提升估价业务质量必然意味着成本的付出。土地估价质量成本是指土地估价机构为保证土地估价报告质量水平和实施全面质量管理而支出的费用,以及由于未能达到质量合格标准而发生的损失之总和。土地估价质量成本主要包括以下几方面的成本:[2]

(一)防范成本

防范成本是为了防止出现土地估价质量问题而产生的费用,即土地估价报告符合一定的质量标准而在质量管理教育和质量管理技术等方面所耗费的费用。防范成本主要包括购买和维护土地估价报告撰写的辅助系统、土地估价报告撰写人员的技能培训、土地估价报告撰写质量控制各类措施等的费用。

(二)审核成本

审核成本是为了发现不合格的土地估价报告或确保没有土地估价质量问题而进行的各种复核、校对和审查等活动有关的成本,即为了确保土地估价机构所作估价项目的风险降到最低所需要的成本, 审核成本主要包括审核人员的薪资、审核场地、审核工具等的费用。

(三)失败成本

失败成本是由于产生了土地估价质量问题而造成的损失,分为内部失败成本和外部失败成本。

1.内部失败成本

内部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之前被发现的土地估价质量问题而造成的损失,包括土地估价报告修改、返工重新撰写的时间浪费以及调查造成质量问题原因等的费用。

2.外部失败成本

外部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之后被发现的土地估价质量问题而造成的损失,包括处理投诉、重新调换合格的土地估价报告的费用、给估价委托人造成损失可能面临的赔偿、估价机构商业信誉损失等。

(四)外部保证成本

外部保证成本是为了提高土地估价报告质量权威性而向委托人提供的客观外部证据所耗费的成本,主要包括土地估价报告通过规划、土地等政府管理部门组织的专家评审而耗费的各类成本;土地估价机构接受土地估价行业协会的质量检查需要耗费的成本;土地估价机构为通过ISO9000系列质量认证付出的成本等。

(五)潜在成本(机会成本)

厂商在其生产决策中,必需考虑到这种代价的大小,考虑并比较经济资源投入其他生产用途可能会有的收益。[3]这里谈到的机会成本是土地估价机构由于使用某些资源投入到质量管理中而放弃该资源投入到其他用途的最高代价。

1:土地估价主要质量成本

成本名称

主要包含费用

是否可控

防范成本

购买和维护土地估价报告撰写的辅助系统、土地估价报告撰写人员的技能培训、土地估价报告撰写质量控制各类措施等的费用

估价机构主动可控

审核成本

审核人员的薪资、审核场地、审核工具等的费用

外部保证成本

土地估价报告通过规划、土地等政府管理部门组织的专家评审而耗费的各类成本;土地估价机构接受土地估价行业协会的质量检查需要耗费的成本;土地估价机构为通过ISO9000系列质量认证付出的成本等

内部失败成本

土地估价报告修改、返工重新撰写的时间浪费以及调查造成质量问题原因等的费用

估价机构主动不可控

外部失败成本

处理投诉、重新调换合格的土地估价报告的费用、给估价委托人造成损失可能面临的赔偿、估价机构商业信誉损失等

潜在成本

(机会成本)

土地估价机构由于使用某些资源投入到质量管理中而放弃该资源投入到其他用途的最高代价

(六)成本分析

从成本收益的角度来分析,估价机构是否提高估价质量,取决于由于估价质量的提高而产生的预期效益,与为了提高估价质量而需要投入预期成本的金额大小的比较。土地估价的质量管理实际上要在以上几类成本之间寻求均衡。在以上几方面成本中,防范成本、审核成本和外部保证成本是土地估价机构主动可控的成本,其投入的增加可以减少内部失败成本、外部失败成本和潜在成本。不过一定存在一个点,如果超过这个点时,防范成本、审核成本和外部保证成本投入之和大于降低内部失败成本、外部失败成本和潜在成本的益处,则再增加防范成本、审核成本和外部保证成本就变得不经济了。所以某种程度上讲,土地估价的质量管理就是要寻找这个最佳的经济均衡点。

 

二、提升土地估价质量的收益分析

收益是和成本相对应的概念,经济学上的收益是指经营活动中投入的各项成本所产生的产出。对估价机构而言,其质量相关的收益是其质量相关的成本投入所产生的收入。

估价机构的业务收入在总金额上就等于估价机构估价项目的数量与单个估价项目的平均收费相乘,以计算式可以表达为:

估价机构业务总收入=估价项目数量×单个估价项目平均收费

土地估价的质量高低分别与“估价项目数量”和“单个估价项目平均收费”有着紧密的关系。

(一)土地估价质量与估价项目数量的关系

在一个比较理想的市场环境下,高质量的土地估价服务对于委托人有着更高的吸引力,估价机构提升土地估价业务质量便能在业务承揽活动中占据优势地位,获得更多委托人的青睐。在此情况下,土地估价质量的提升会增加估价机构取得估价项目的数量。然而在现实中,这种规律并没有表现的十分明显。

首先,土地估价质量的高低具有十分鲜明的主观性特点。通常的产品制造行业往往国家或者行业制定有质量标准,其质量的高低一般可以通过一些物理测量或化学检验得到比较客观的衡量,而土地估价的质量高低评判无法通过十分量化的科学指标去衡量。即便质监总局和标准化委员会发布了《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)这样的国家标准,中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了 《土地估价报告评审规则》(中估协发〔2012〕4号)这样的评判依据,也无法完全解决土地估价专业意见(通常以土地估价报告为载体)准确程度的客观科学评价。由于土地估价本身的属性,这些国家标准和评审标准大部分的指标都是定性的主观指标,多名业内资深专家对于同一份土地估价报告得出差异较大评审结论的情况在业内屡见不鲜。常年从事土地估价理论研究与实践的专家尚且会出现这种情况,没有土地估价专业知识的委托人更加无法判断土地估价的质量高低。当然,估价机构资信等级、估价师人数等指标是作为“外行人”的委托人比较好判断的客观指标,然而这些指标与土地估价质量高低的相关度也不是非常高,或者说这些指标很不全面。

其次,在目前的市场环境下,估价业务来源主要还是取决于土地相关各类权属变动或处置等活动,而主导这些活动的机关和单位也比较集中,如征地中的规划、土地等政府管理部门、抵押贷款中的银行、司法处置中的法院、缴纳土地税收中的税务机关等。土地估价业务的获取一定程度上还是取决于估价机构负责人与上述机关和单位的社会人脉关系、投入的市场拓展费用多少等因素。防范成本、审核成本和外部保证成本的投入对于业务承揽影响比较小。也就是说,在目前我国土地估价行业中,依靠机构良好的土地估价质量吸引客户依然任重道远。

(二)土地估价质量与单个估价项目平均收费的关系

在一般制造业和服务业中,产品或服务的高水准和客户的高满意程度往往是密切联系的。例如:一辆功能和性能优秀的汽车可以赢得顾客对其优秀功能和性能的良好感受。又例如:一家提供色香味俱全饭菜的饭店可以赢得顾客对美味食物的良好感受。质量好的产品在价格也会相应的提高。

但是,由于土地估价属于社会鉴证类中介服务的特殊性,这两个方面就有可能出现矛盾的情况。例如:估价委托人需要申请高额的开发贷款,对于其土地的估价结果期望往往越高越满意,所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告反而不满意。又例如:估价委托人需要申报土地交易税收,对于其土地的估价结果期望往往越低越满意,所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告也会不满意。在这时,质量好的服务在价格上反而无法体现。

土地估价质量虽然大多数情况下与其他产品和服务质量一样,功能和性能越好,顾客感受就越好,价格就越高。但是在一些情况下也会出现功能和性能越好,顾客感受就越差,价格无法体现的结果。这种矛盾性是产品制造行业和大多数的服务行业里几乎看不到的。

我国目前的土地估价市场环境,尚未能形成正向激励土地估价质量提高的良性竞争环境,估价机构之间竞相通过激烈的价格战承揽业务。激烈的市场竞争对于土地估价质量管理的影响也可以从两方面来分析。

首先,土地估价市场竞争越激烈,土地估价机构就越有可能通过降低土地估价收费来争取更多的业务委托。过低的业务收费将迫使土地估价机构压缩经营成本来保持必要的利润空间。而经营成本的压力也将使得土地估价机构可能缩减必要的土地估价执业程序,采用较少土地估价专业人员配置数量或者更多的雇佣资历较浅薪酬较低的专业人员,从而降低土地估价质量水平。

其次,竞争激烈的土地估价市场,也将增加土地估价机构通过迎合委托人不正当要求(如:出具价格明显偏离正常价格的估价报告)来争取更多的业务委托的可能。这将直接伤害作为土地估价质量核心指标的估价结果准确程度。

因此,市场竞争因素从两个方向通过一定的传导过程影响了土地估价质量,有可能形成“劣币驱逐良币”的情况。传导过程见下图。

001.png

 


市场竞争影响土地估价质量传导过程图

 

三、土地估价质量的成本收益分析

从土地估价机构的角度来看,机构存续的目标就是要追求经济效益的最大化。估价机构一定会考虑收益与成本的差额高低,机构获得的预期收益超过为此而付出的成本时,机构才能存续。土地估价机构的经营必须遵循成本收益原则。其任何经营活动都贯彻着成本收益原则的体现,最高目标就是以最低的成本付出获得尽可能大的收益,也可以表述为在收益既定时尽可能降低付出的成本。土地估价机构为了提高估价质量,付出的成本会不断攀升,要达到尽可能高的估价质量,所付出的成本是没有上限的,但是和成本相匹配的收益不可能无限制的提升。因此,以成本收益的视角来看,估价机构是否着力提升土地估价质量主要取决于土地估价质量收入与土地估价质量成本的比较,也就是估价机构质量经济效益的高低。估价机构质量经济效益的计算式可以表达为:

土地估价质量经济效益=土地估价质量收入-土地估价质量成本

从计算式中我们可以得出如下结论:土地估价质量收入大于土地估价质量成本,土地估价质量经济效益就会大于零,说明估价机构由于增加了防范成本、审核成本和外部保证成本的付出,得到了预期的理想结果,提升了估价业务量或者提升了估价收费进而提升了估价机构的收入,使得机构从中获益。相反,估价机构付出的质量成本比较高,而与之相对应的质量收入比较低,那么质量经济效益就会小于零,估价机构就将面临损失。

 

四、结语

在上世纪我国土地估价行业初创阶段,土地估价市场与估价行业尚有一些不够规范的地方,当时的估价市场还未形成对高质量土地估价的大规模有效需求,一部分委托人的土地估价需求仅仅是为了满足某种法定手续的形式需要,估价收费成为选择估价机构的首要考虑,反而对土地估价质量的高低不太在意,甚至有少数委托人更希望估价机构能满足自己需要的低质量估价服务(如:出具价格明显偏离正常价格的估价报告),也更倾向于选择土地估价质量低下的估价机构。

近些年来,随着法定业务在估价机构业务来源占比逐步下降,委托人出于更准确的了解估价对象的市场真实价格,为经济决策提供依据而主动要求进行土地估价咨询型业务占比逐步上升,客户对于高质量的土地估价服务就有更强烈的需求。同时伴随着政府监管部门的监管加强和土地估价师协会的自律管理深入,一个规范的土地估价市场与估价行业正在逐步形成与完善。

 

参考文献:

[1] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[2] 林风. 试论土地估价质量管理定义特点及影响因素. 上海土地估价工作通讯[J].2020,第1期.


 




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