今天是:2022-01-27 站内搜索:
当前位置:首页 >>理论与实务详细
标题 :关于探索建立上海市住房租金政府评估定价的建议 时间: [2019-04-16 02:26] 发布人: 系统管理员

关于探索建立上海市住房租金政府评估定价的建议

上海富申房地产估价有限公司 王海明


【摘要】对于生活在上海市的居民,都希望拥有一套自己的住房,可面对高昂的房价、以及保障房狭窄的覆盖面,大量中低收入群体只能租住在偏远的郊区或者群租屋内,这已经成为一个突出的社会问题,只有推动住房租赁制度改革,才能有效解决上海市目前存在的问题。本文提出要在上海市建立住房租金政府评估定价机制, 形成多元化的租赁信息综合管理平台, 同时鼓励所有上海市居民参与住房租赁市场,并不断完善住房租赁方面的法律法规建设。

【关键词】住房租金  政府评估定价  租赁信息平台 

 

政府对房地产市场的干预不止限于住房销售市场,住房租赁市场的健康发展,也需要政府的强有力的干预,德国确立的政府指导住房租金定价保障了本国租金的长期稳定,美国地方政府房租管制处也为出租房屋确定的最高租金限额严格限定了出租人的行为,实践证明,培育和规范住房租赁市场是政府的重要职责,合理的住房体制可以实现社会保障、缓解政府压力,更可以确保市场运营稳定、维护公平正义。上海市作为中国改革开放的排头兵和前沿城市,在住房租赁制度改革中可以先行先试,率先在国内建立住房租金政府评估定价机制,探索出一条具有中国特色的房地产租赁保障体系。

一、在上海市建立住房租金政府评估定价的意义

中国租赁住房市场发育相对滞后,全国家庭租房比例仅10%左右,上海市家庭租房居住的比例高于全国,为25.6%,承租人平均住房租金支出占其收入比约36.8%,租金是租房者最为关心的因素,其次为住房位置、周边交通等因素,因此,建立住房租金评估定价机制以稳定租金可以有效保障上海市中低收入群体的住房需求。

)租金定价有利于稳定住房租赁市场、维护社会和谐

上海市住房租金市场虽受季节、区域、交通等方面影响,价格有所变化,但是却呈现不断攀升趋势,很多中低收入群体不得不租住在租金较低的偏远地区,每天花费在交通上的精力让他们疲惫不堪,更有些人因为付不起高额的租金而选择离开上海。由此可见,及时控制租金在合理的波动范围内,是管控租房市场的关键因素。

1、对租赁市场的调控可以保障居民的住房需求。目前,在我国由商品型买卖住房市场和保障型租赁住房市场构成的住房市场中,既存在自由竞争的市场机制,也存在追求公平的保障机制,市场效率和保障公平原则在住房市场内部均得以体现,不能顾此失彼。商品型住房主要由市场来调节,而保障类住房的责任需要政府来承担,《上海市房屋租赁条例》规定,公有居住房屋、政府投资建造的公益性和以行政调配方式出租的非居住房屋“应当按照市人民政府规定的标准执行”,但在商品房、保障房、小产权房和已购公房等目前市场主要四类房源中,保障房的保障范围约只占总份额的24%,且其中保障类公租房租金是按市场租金的60%-70%收取,在市场租金高企的情况下,显然该方法无法保障承租人的利益。当前,政府虽然不能直接去投资建设大量住房供给市场,但可以通过制定法律、法规对市场租金进行强有力的社会控制,制定最高住房租赁价格,实现对整个租房市场的宏观调控,从而稳定租赁住房租金,稳定社会秩序,保障城市中低收入群体的住房权益。

2、稳定的住房租金有利于社会的安定和谐。解决住房租赁市场中的利益冲突不仅仅是平衡双方利益的问题,如果公民的住房问题得不到解决,就会导致社会不稳定,并最终影响国家的长治久安,因为不受管控的住房租赁市场极有可能导致富人区和贫民窟的形成,进而导致社会结构的固化和阶层的对立。当收入较少的居民在选择租赁住房时,也选择了自己的生存环境,高档住宅社区条件设施健全,但租金也更昂贵,城市的贫富分区逐渐形成。但是租赁的社会控制制度就可以干预这种过程,避免贫富聚居。特别是租金定价制度,价格的控制有助于打破优质住宅区和贫民窟的对立,避免社会阶层的对立,房屋根据自身情况和性质定价,并且不以周边的基础建设而“坐地起价”,哄抢“学区房”之类的现象也可以有所改善。在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中就明确提出,“住房问题是重要的民生问题”,形象地道出了住房与民生乃至社会稳定之间的密切联系。政府的干预既是平衡两个主体之间的利益关系,保证租金平稳,保障人民生活质量,还可以使房屋租赁市场健康稳定发展,保证社会大环境安定和谐。

)租赁市场的发展有利于促进房地产市场的健康发展

目前,我国新建商品房闲置率较高,主要原因是高房价造成的有效需求不足。下表是国家统计局公布的我国近三年商品住宅竣工、销售、待售面积统计数据,从统计情况可以看出,尽管近几年国家加大房地产调控力度,住宅竣工面积、待售面积在逐年降低,住宅销售面积逐年提高,但目前的住宅待售面积所占竣工面积的比例仍然很高,2018年最低也达到了38%,而根据国际惯例,5%-10%之间是合理的空置率,表明供求平衡,10%-20%之间是危险区,开发商需要加大销售力度,保证房地产市场正常运行,20%以上显示商品房住宅已经严重积压,国家应该加以干预使其下降到合理区间。鉴于此,政府应当大力发展租赁市场,引导房地产商改变经营观念,采取租售并举的经营方式,这将大大增加租赁房产的供应量,减少资源浪费。

中国近三年住宅竣工、销售、待售面积统计表

项目

2016

2017

2018

住宅竣工面积 (万平方米)

    77,185

   71,815

  66,016

住宅销售面积 (万平方米)

  137,540

  144,789 

  147,929

住宅待售面积 (万平方米)

    40,257

   30,163

  25,091

待售面积/竣工面积(%)

52%

42%

38%

在我国的存量房地产市场中,也存在很高的住宅空置率。目前我国还没有这方面的官方统计数据,但是却存在很多民间机构通过调査黑灯率来间接考察存量房空置率,上海有些小区的黑灯率超过了30%,虽然这种调研存在片面性,不能准确说明空置率,但是也可以作为一个参考,从侧面反映出上海市存量房市场存在很高的空置率,这是对住房资源的巨大浪费,要降低存量房市场的空置率,需要租赁市场来消化。总的来看,通过大力发展住房租赁市场,可以消化空置商品房,避免资源浪费,解决住房需求矛盾,同时促进存量房市场的流通,高收入家庭可以购买新建商品房,使原有住房进入存量房市场用于租赁,转移给下一收入层居民,依次类推,这就促进了增量房的销售,销售市场和租赁市场并行发展,才能保证整个房地产市场健康发展。

二、构建上海市住房租金政府评估定价机制

德国在管控国内租赁市场的有效做法一直是世界各国借鉴的典范,2002年修改后的《德国民法典》确定了政府指导住房租金定价、法院定期调涨租金的制度,德国成了长期实行住房租金管控制度的典型国家,目前其居民租房率达55%左右。上海市可以借鉴国际成熟经验,结合上海市实际情况,建立具有中国特色的住房租金政府评估定价机制。

(一)建立住房租金全面评估机制

住房租金的价格不是简单的取决于房屋位置、新旧程度和结构,而是包括了其投资、经营和扩大再生产的所有因素租金。我国的住房租金改革采用了稳步提租的策略,思路也符合了租金的构成定义,即由三项维持租金过渡到五项成本租金再过渡到涵盖了最终的生产和流通过程的全部费用和盈利的折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项商品租金,按这八项因素计算得出的租金才能够准确地反映房屋的价值构成,是房屋出租人达到以租养房、以租建房、以租促售的目的,从而维持房屋租赁行业的良性循环。

由于房屋商品租金由多达八项因素构成,并且每一处房屋都独一无二在空间上没有可比性,所以租金的评估难度很高,在进行评估时需要收集大量的数据,因此,如何掌握不同住房租金之间价格的细微差别对于评估工作是个不小的挑战,这也就决定了租金价格评估须由专业的估价人员来承担。上海市有一批专业人员可以为此提供服务,据上海市土地估价师协会统计数据,上海市有约40家土地估价机构550名土地估价师;上海市房地产估价师协会的统计数据显示,上海市有约80家房地产估价机构1742名房地产估价师,多家机构已经可以利用多年来积累的房屋租赁交易大数据,运用因素构成法、积算法、比较法等评估方法,快速、准确地进行房屋租金评估,基本可以满足上海市每月约2.5万户新增挂牌租赁房源的评估工作。

(二)建立住房租金政府发布机制

目前,上海房屋租赁指数办公室每月通过房产之窗网站发布房屋租赁指数,其对上海市行政区所包含的各板块指数进行数据计算和统计分析,这些信息可以供市场和监管机构参考,但还没有上升到法律、法规的层面。对于承租人来说,科学、准确、及时地评估住房租赁价格并由政府部门公布执行更为直接有效,因此,上海市政府或者其委托的专业机构可以对租赁住房价格每月进行分析、评估,计算出房屋租赁指导价格,由政府通过官方渠道公布执行。

推出住房租金指导价格后,政府还应当加强市场监管,对违反规定的租赁行为进行处罚,以保证该租赁政策目标的实现。在出租人和承租人初始租金定价时,双方不可以通过协商确定住房租金,而应当严格执行上海市政府公布的租金指导价格,在指导价格的范围内确定租金,该租金应当为出租人向承租人收取的综合租房费用,以免出租人收取高额住房运营费用来变相提高租金,出租人收取租金超过指导价格20%的,应当被认定为租金超高,承租人可以向上海市政府仲裁部门提出裁决申请,将房租调整到合理的范围内。在承租期间,房屋租金需要上涨的,其上涨幅度不应超过当年居民消费价格上涨幅度,否则,出租人应书面说明房屋租金上涨理由,向上海市政府仲裁部门提出申请,由其在综合上海市平均租金价格水平、该房屋建设质量、承租人承受能力等各方面情况后,做出是否同意租金上涨的决定。对于被裁定为违反租金管理规定的行为,不仅其超额租金被认定为无效,还应受到罚款等行政处罚。政府对住房租金评估定价的详细规定,可以矫正出租人与承租人之间的势力不对等,保障承租人的合法权益,营造良好的营商环境。

(三)建立多元化租赁信息管理平台

目前,上海市还没有一个统一规范的住房租赁信息管理平台,出租人和承租人之间要达成租赁交易大部分是通过房屋中介机构来完成,而政府对房屋中介机构又缺乏规范的管理和引导,造成很多中介机构违规经营。为此,政府可以建立一个多元化租赁信息管理平台,收集各类住房租赁的市场信息,方便承租人准确了解房源的价格,推进租赁关系的达成。这种高效、便民的房屋租赁监管服务平台,可以把上海市房屋租赁市场的各类租赁住房都纳入平台监管范围,在上海市场租房都需要通过此平台,同时,该平台可以收集各类市场信息,对住房租赁企业、中介机构和市场从业人员进行信用评级管理,对严重失信主体进行通报、惩戒,规范住房租赁市场的经营行为。

未来,上海的住房租赁系统平台应当不但可以发布住房租赁信息、租赁信息查询,而且在这一平台上,应当是一个集房源核验、租金评估定价、租金确认、租赁合同网上签约备案、科研探索为一体的多元化的住房租赁平台,实现租赁交易全流程监管,从而减少非正当竞争手段对租赁市场的干扰,损害承租人权益,租赁市场的平稳发展也会引导居民理性购房,以缓解商品房市场紧张的需求压力,进而达到稳定房价并调节房价的目地。

三、在上海市建立住房租金政府评估定价的建议

为实现上海市对住房租金市场有力的政府调控,使住房租金定价工作真正落到实处,达到预期效果,建议同时做好以下两方面的工作:

(一)鼓励所有居民参与住房租赁市场

科学的住房保障形式绝不是单纯加大政府公共住房项目投资,而是将国家、社会、个人三者的力量都纳入进来,鼓励社会各界积极参与住房租赁市场,实现住房租赁市场建设的群策群力,从而培育出一个社会化、多元化的租赁住房保障体系。目前,在整个住房租赁市场中,私有住房是最为重要的租赁房源, 66%的房源是私人出租的住房,但是市场中仍然存在大量家庭二套及二套以上闲置住房,政府可以通过市场和行政手段,使这部分房产进入租赁市场,避免社会资源的巨大浪费。首先,上海市政府应当调动个人、家庭参与住房租赁的积极性,提高闲置住房的出租率。对于出租私有住房的家庭,政府可以在税收上给与优惠,甚至发放一定的租房补贴,以鼓励其出租行为;对于空置自有住房的行为,则予以税收调整,引导社会富余房源向贫困人群转移,保障中低收入群体在市场内获得住房资源的可能性。其次,鼓励家庭通过租赁方式获得住房。上海市政府通过租金评估定价,可以有效避免租金市场大幅波动,使租户可以长期、稳定地居住在租入住房,免除其后顾之忧,同时政府可以对部分困难家庭发放住房补贴,政府通过货币化的保障方式,提高了中低收入人群在市场中获得住房资源的能力,为租赁市场的发展提供了助力。

(二)不断完善住房租赁法律法规

我国居民普遍存在“重买轻租”的住房观念,除了文化传统的影响外,还存在一个客观原因就是我国住房租赁市场不够规范,租赁双方尤其是承租人的基本权益缺乏保障,出租房的房屋安全标准、房屋的适住性都缺乏有效的规范。要发展住房租赁市场,就需要不断完善住房租赁法律法规,来对住房租赁市场进行规范管理。

目前,国家层面的租赁立法正在加速进行,上海市可以发挥自身优势,先行出台地方性法规,为国家层面的立法和政策制定提供依据。首先,地方性法规对住房租赁市场不仅要突出管理的重要性,也要加强服务意识,注重对租赁当事人权益的保障,并且不应过于注重出租人和承租人的平等性,由于承租人在租赁关系中往往是弱者,过于注重保障双方的平等性反而就是不平等,法规应该对承租人做适当的倾斜,以达到保护承租人的权益的目的。其次,在租赁法规中,应当明确规定出租人的适住性责任和维修义务,对出租住房的建筑安全、居住环境、附属设施、空间大小等做出明确、详细的规定,而且这些规定都不允许出租人在合同中约定排除。最后,对出租人不履行义务的行为制定严格的惩罚措施。租赁住房应该被看做一种有配套服务的商品,承租人就是租赁房的消费者,消费者保护法应当将承租人列入保护对象,对住房租赁市场同样适用,使承租人在维护自己权益时有法可依。只有这样,承租人的权益才能得到切实的保障,才能为他们提供一个安全、舒适、健康、稳定的居住环境,也才能使人们转变“重买轻租”的消费观念,不再将租房作为不得已的选择,使租房真正能成为购房的替代品。当然,法规、合约也应对承租方的群组等违约行为进行限制,明确其法律责任。

(三)在上海市全面推行租购同权改革

租购不同权是造成我国住房租赁市场发育程度低的一个主要原因,民众在这里最在意的“权”主要是教育权,目前,上海本地户籍人口数量已经超出教育资源公平配给的上限,但在政府设立的教育资源供给上,却又是完全按户籍人口数目来分配。而且,即便是按户籍人口进行相对公平的教育资源供给也是质量高低不齐,群众认可的优质资源依然稀缺,于是追逐的对象就变成了拥有产权房以及该地户籍的地段生身份,只有拥有了这个身份,才拥有了享受城市中最优质教育资源的资格。所以上海市的许多家庭耗费千金只为求得一套学区房以争夺优质教育资源的现象层出不穷,学区房热导致住房价格不断攀升,远远脱离其实际价值,而另一边的住房租赁市场却少有人问津。事实上,市民为城市贡献了税收,相应的政府就应当逐步完善教育、医疗保障等公共服务。

综上所述,租购本就应该享有同等权利,无法合理实现同权的责任虽不能说完全但也大部分落在当地政府身上。此外,租购同权改革,是值得鼓励并大力推进的,但随着这项改革持续深入的同时,与之相匹配的各项规定也应当逐一推出,从各个角度查缺补漏。安居才能乐业,租购同权使房屋恢复了其原来的住房属性,有效贯彻了中央提出的 “要准确把握住房的居住属性”的调控定位,希望上海市的住房租赁市场能在不断改革、不断创新的道路上越走越宽。

相信在政府的高度重视和相关各方的努力下,上海市的住房租赁市场一定能达到国际先进的住房租赁市场水平,为全国探索出新的样板和思路。

【参考文献】

[1]温程辉.2018年上半年上海住房租赁市场分析[OL].前瞻产业研究院.2018-9-7

[2] 杨春雨,爱钦. 2018年上半年上海住房租赁市场发展报告[OL]. 房地产数据中心. 2018-8-3

[3]上海房屋租赁指数办公室.上海房屋租赁指数报告[OL].房产之窗. 2019-1-13

[4] 国家统计局.全国房地产开发投资和销售情况[DB].北京.2018

[5]上海市人民代表大会常务委员会.上海市房屋租赁条例[Z].1999-12-27

[6]秦虹.保障房应以租赁为主,减少寻租空间[EB/OL]. 新京报.2012-11-20



暂无回复信息!

协会地址:上海市长宁区天山路薛家厍160号3楼 邮编:200335 电话:021-62593829 传真:021-52358722

上海市土地估价师协会网版权所有 今日浏览量: 总浏览量:

copyright@2013 沪ICP备19043873号-1   沪公网安备31010802001130