上海东洲房地产土地估价有限公司  黄静 张一平

引言：根据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地七十年、工业用地五十年、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年、商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。1999年9月1日起施行的《上海市国有土地租赁暂行办法》规定，最高租赁年限工业为50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、其他用地50年、企业法人的国有土地租赁年限不得超过其营业执照规定的经营年限，也就是说，我国最早的这批出让或租赁土地使用权距离到期日已为期不远。到期后地上房屋及附属设施的补偿评估问题已经成为我们评估行业迫切需要探讨的问题。

    近几天大家是不是注意到这样一条消息，上世纪八十年代，改革开放吸引了不少外商来到上海考察投资环境，不过当时全上海总共只有不到4000间宾馆客房，接待水平和接待能力能对标国际一流的高星级酒店更是凤毛麟角，于是上海市政府决定，着手建造国际五星级水平的宾馆，国有企业锦江集团拿出土地对外招标，最后，由香港信谊持股90%，希尔顿酒店集团持股10%，共同投资近1亿美元建造一座现代化宾馆，建成后请希尔顿管理。按照协议，上海希尔顿酒店的建设方可以经营酒店30年，并取得经营的全部收益。30年之后，即从2018年1月1日起，上海方面将以1美元的价格回收酒店的产权，并有权决定未来酒店经营管理权的归属。

    最近在工作中遇到这样一个案例，一家中外合资企业成立于1997年4月，取得了一块划拨工业用地，土地使用期限20年，至今年4月到期，2016年一私营业主与这家合资企业签订转让协议取得了该企业的股权，并一直正常生产经营至今。2017年8月当地政府发通知称需收回该土地使用权，并委托我公司对地上物补偿价格进行评估。对于这样一个我们从未遇到过的新情况，怎么来进行评估？

    《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”，第四十三条规定“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税”，第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让；对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让；无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”； 《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。而地上房屋及其他不动产的归属有约定的，从其约定，无约定的，依照法律、行政法规规定办理”；《上海市国有土地租赁暂行办法》第二十七条规定“国有土地租赁年限届满，承租人虽申请续期但未获批准的，租赁土地使用权由出租人收回，出租人应当对地上建筑物、构筑物和其他附着物给予承租人适当补偿；租赁合同另有约定的，从其约定”。

    对上述法律法规的有关条款中进行总结：第一，有约定从约定，无约定按有关规定执行；第二，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得；第三，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。结合本案的实际情况，权利人未能提供土地使用权到期后有关建筑物、构筑物的处理的有关约定，鉴于以上的实际情况，如何评估正在同有关方面沟通中。

    在这个案例中，自己有几点体会和建议：

    1、政府有关部门未雨绸缪，尽早制定相应的政策和可操作细则。

    2、政府有关部门应于到期前（可能的话1年）将有关土地使用权收回的决定告知产权人，以便权利人有充分的时间进行计划安排。

    3、在非住宅房地产转让过程中，受让人应充分了解拟受让对象的各种情况，包括土地使用权使用期限，以免造成经济损失。

    4、就本案例的情况来说，权利人应该于土地期限到期前主动与当地土地管理部门作充分沟通，了解当地规划，以便作出正确决策。

    5、应该在土地使用权划拨决定或用地批文中或土地出让合同中，明确约定土地使用权到期后地上建筑物、构筑物等的处理方式或补偿标准。

    6、价值时点可以是土地使用权到期日，或参照国有土地使用权收回的有关规定，以收回土地使用权的文件签署日期。

    7、评估范围最好由权利人和政府有关部门共同确定。

    8、除了公共利益需要及实施城市规划调整使用土地的情况外，土地使用期限到期后一般情况都会可以续期，故通常情况下我们评估的是现状条件下的残余价值，而不是残值，这也是目前评估中主流方法。

    评估中严格概念上的“残值”和“残余价值”是不同的。通常意义的“残值”是指建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去拆除的清理费用，残值=建筑物造价×残值率（不同结构房屋的残值率见下表）

    “残余价值”指的是建筑物不再使用时的价值，比如说，土地使用权结束时，建筑物的剩余价值，残余价值（剩余价值）=建筑物重置价值×成新率。

    残余价值一般是大于或者等于残值。比如说土地使用权跟建筑物寿命同时结束，残余价值＝残值。

    例如：一幢混合一等结构的建筑物其重置价为1500元/平方米，成新率60%，其残值为30元/平方米，残余价值（剩余价值）为900元/平方米（目前在土地收储或国有土地征收评估中常用的估价方法），二者差距较大。若简单按“残值”评估，容易引发尖锐的矛盾和社会风险。

    以上是我们对土地使用期限到期后地上房屋和附属物价格评估的一点浅见，不成熟，欢迎大家讨论和指导。