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标题 :国有租赁土地使用权价格分析 时间: [2015-01-06 02:29] 发布人: 系统管理员

国有租赁土地使用权价格分析 

 

上海万千土地房地产估价有限公司         郭宏伟    骆亮乐

 

 

    【摘要】国有租赁土地是土地有偿使用的一种形式,其土地使用权价格是未来土地盈余租金的折现,盈余租金是市场租金与合同租金的差额,合同租金应与土地原始取得费用相匹配。本文通过案例建立了一个完全理想的模型,按照盈余租金折现的方法计算租赁土地使用权价格,在此基础上对租赁土地使用权价格实质进行了剖析,并对租赁期小于法定最高使用年限的情形下租赁土地使用权价格的确定提供了建议,供行业参考讨论。

   【关键词】租赁土地使用权、土地取得成本、出让金、盈余租金、市场盈余、市场租金、合同租金、土地续租权。

 

    一、概述

 

    国有土地租赁是指国家将国有土地出租给土地使用权人使用,由土地使用权人与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁属于一级土地市场行为,是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。因此,租赁土地使用权是土地使用者采用分期向国家支付租金为代价而取得的一定期限的国有土地使用权。

    1993年原国家土地管理局、国家体改委《关于境外上市的股份制企业土地资产管理若干问题的通知》([1993]国土[籍]字第167号)中首次提出:国家可以租赁方式将土地使用权租赁给股份制企业有偿使用,每年收取相应的租金。

    1998年原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(第8号令),规定国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)、授权经营和保留划拨用地方式予以处置。

    《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)规定,承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化,承租土地使用权的纯收益即盈余租金,由市场租金与合同租金的差额决定。

 

    二、租赁土地使用权价格计算

 

    1、案例基本情况

    根据《上海市房地产权证》记载:权利人上海XXX有限公司;土地使用权取得方式为国有租赁;土地用途为工业用地;土地地号:浦东新区XX镇XX村XXX丘;宗地(丘)面积为15540平方米;土地使用期限1998年7月15日至2048年1月24日。估价目的:土地收回,估价基准日:2014年7月15日,租赁期剩余年限33.5年。

    2、理想模型建立

    为了后续分析与比较的方便,在案例的基础上建立理想模型如下:

    该宗地2014年7月15日50年使用年期工业用途出让土地使用权价格为V=3750元/平方米。

    该宗地1998年7月15日50年使用年期工业用途出让土地使用权价格为V1=1400元/平方米。其中V2=70%为土地取得成本980元/平方米,V3=30%为土地出让金420元/平方米。

    模型计算中不考虑土地还原率的差异,一律取5.5%。

    3、市场租金计算

    市场租金是该宗地于估价基准日50年使用年限出让土地使用权价格的年分摊,V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%,V=3750元/平方米,n=50,则a=221元/平方米·年。

    4、合同租金计算

    合同租金是该宗地于土地租赁权取得之日1998年7月15日土地租赁合同约定的租金,在理想模型计算中,假设该合同租金在租赁50年使用年限内一直不变。

    《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》第三条规定:国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的,租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的,租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

    根据上述规定,我们简单地考虑两种情况,一种是土地全额价款分期以合同租金形式每年支付,另一种是土地取得时土地取得成本一次性支付,但出让金分期以合同租金的形式每年支付。

    ⑴全额分期支付合同租金计算

    全额分期支付就是将土地取得时1998年7月15日50年使用年限出让土地使用权价格的年分摊,V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%,V1=1400元/平方米,n=50,则a1=83元/平方米·年。

    ⑵出让金分期支付合同租金计算

    出让金分期支付就是将土地取得时1998年7月15日50年使用年限出让土地使用权价格的年分摊,V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%,V3=420元/平方米,n=50,则a3=25元/平方米·年。

    ⑶土地取得成本年分摊计算

    为了后续分析,我们将土地取得成本也进行50年年分摊,V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%,V2=980元/平方米,n=50,则a2=58元/平方米·年。

    ⑷三者关系

    这里可以看出:a2+ a3= a1,从数学公式推导,从租金的理论构成,这都成立(见图1)。

    5、盈余租金计算

    ⑴全额分期支付盈余租金计算

    盈余租金a=市场租金a-合同租金a1=221-83=138元/平方米·年。

    ⑵出让金分期支付盈余租金计算

    盈余租金a=市场租金a-合同租金a3=221-25=196元/平方米·年。

    ⑶市场盈余计算

    为了后续分析,需要交代“市场盈余”,我们定义市场盈余为:估价基准日50年出让土地使用权价格的年分摊额与土地取得时50年出让土地使用权价格的年分摊额的差额。

    市场盈余a=市场租金a-合同租金a1=221-83=138元/平方米·年。

    市场盈余等于全额分期支付的盈余租金。

    ⑷关系分析

    盈余租金a=盈余租金a+土地取得成本年分摊a2

 

 

 

     6、租赁土地使用权价格计算

    ⑴全额分期支付租赁土地使用权价格计算

    V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%, n=33.5,a=138元/平方米·年,则:V=2092元/平方米。

   ⑵出让金分期支付租赁土地使用权价格计算

    V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%, n=33.5,a=196元/平方米·年,则:V=2971元/平方米。

    ⑶土地取得成本的年分摊额折现值计算

    V=(a/r)[1-1/(1+r)n],r=5.5%, n=33.5,a2=58元/平方米·年, 则:V2=879元/平方米。

    ⑷比较分析

    出让金分期支付租赁土地使用权价格V=全额分期支付租赁土地使用权价格V+土地取得成本的年分摊额折现值V2。(见表1)

    ⑸全租赁期价格分析

    上述租赁土地使用权价格的计算是以剩余租赁年限33.5年进行计算,我们对整个50年租赁期各租赁土地使用权价格进行计算,都存在:

    出让金分期支付租赁土地使用权价格V=全额分期支付租赁土地使用权价格V+土地取得成本的年分摊额折现值V2。(见表2)

 

      

  

    三、租赁土地使用权价格实质构成分析

 

    前面我们计算出租赁土地使用权各年价格,那么租赁土地使用权价格的实质是什么呢?

 

 

 

    表3计算分为三组,第一组为出让土地,第二组为全额分期支付租赁土地,第三组为出让金分期支付租赁土地。将每一组前三项内容累加,得到每组最后一行数据,将该数据与表2比较,就可发现按这种方式计算的土地使用权价格与表2完全吻合,少数计算误差可忽略。我们可以得出如下结论:

    1、第一组:出让土地使用权价格实质构成

    出让土地实际也是一种土地租赁,是土地取得成本、出让金、市场盈余共同作用。在期初一次性支付土地取得成本、出让金,获得了土地使用权,并获得土地升值带来的盈余收益。

    V=(a2/r)[1-1/(1+r)n]+ (a3/r)[1-1/(1+r)n]+ (a/r)[1-1/(1+r)n]

      =[(a2+a3+ a)/r] [1-1/(1+r)n]

    2、第二组:全额分期支付租赁土地使用权实质构成

    全额分期支付租赁土地,在土地取得期初,未支付任何费用,仅通过契约承诺未来按期支付,获得土地使用权,并获得土地升值带来的盈余收益。

    V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

    3、第三组:出让金分期支付租赁土地使用权实质构成

出让金分期支付租赁土地,在土地取得期初,支付了土地取得成本,通过契约承诺未来按期支付出让金,获得土地使用权,并获得土地升值带来的盈余收益。

    V=(a2/r)[1-1/(1+r)n]+ (a/r)[1-1/(1+r)n]

      =[(a2+ a)/r] [1-1/(1+r)n]

    有此认识,租赁土地使用权价格的评估就多了途径。

 

    四、租赁期小于法定最高使用年限的思考

 

    租赁土地使用权人在取得承租土地时,获得土地一定年期的承租使用权,承租使用权租赁期一般不超过同用途国有建设用地的法定最高使用年限。从实践中看,一次性给予最高法定使用年限的租赁期很少,一般不超过20年,有些甚至更少。给予租赁期限较小的原因,是合同租金需要过一个阶段就进行调整,防止土地价格上涨,而合同租金水平仍维持较低水平,造成国家土地收益损失。

    租赁期虽然设定较短,但一般租赁土地在租赁合同中会约定到期续约,并调整合同租金。

    就本理想模型,如果租赁期为20年,假设现已到期,则租赁使用权价格是否为零?

    根据笔者理解,如果合同约定了可以续约,那么就有续约权价格,续约权的价格就是剩余30年的相应租赁土地使用权价格,参照表2,全额分期支付租赁土地使用权的价格为1649元/平方米,出让金分期支付租赁土地使用权的价格为2342元/平方米。如果第二个租赁期20年又到期后,仍有续约权,续约权的价格就是剩余10年的相应租赁土地使用权价格,全额分期支付租赁土地使用权的价格为1040元/平方米,出让金分期支付租赁土地使用权的价格为1477元/平方米。如果第三个租赁期10年再次到期后,累计剩余年限为零,此时全额分期支付租赁土地使用权的价格、出让金分期支付租赁土地使用权的价格均为零。

    如果合同约定不得续约,则全额分期支付租赁土地使用权的价格、出让金分期支付租赁土地使用权的价格均为零。

    然而,在实务工作中,常常将租赁期结束时租赁土地使用权价格等同于划拨土地权益价格,这需要展开进一步研究、讨论。

 

    五、租赁土地使用权评估需要关注的问题

 

    本文为了比较分析、便于找出本质规律以及表达便利的需要,建立了一个极端理想模型进行分析计算,实际操作中租赁土地使用权价格的评估需要关注的问题较多。

    1、租赁土地需要明确租赁期初费用支付情况,且费用支付并不会就如模型那么简单地分为土地取得成本与出让金,应紧紧围绕文件规定,合同租金标准应按扣除有关已支付费用后的地价余额折算,全部或部分、支付或不支付都会影响合同租金。租赁合同载明合同租金的要结合已支付或未支付费用弄清其内涵。

    2、市场租金计算方法不局限于本文运用的方法,比较法、房屋土地租金剩余法在条件具备时,均可选用,需要动态地贴近市场状况。

    3、租赁土地合同内容力求清楚,这是租赁土地使用权价格评估的先决条件。需要在租赁合同中确定租赁期限、续租行为的约定、合同租金、合同租金的变动调整相应条款。

    4、由于目前出让土地期满后如何续期未有明确规定,租赁土地使用权达到最高法定使用年限后如何续期,自然也无法明确,无法加以深入研究。但在租赁期小于法定最高使用年限时,一定要调查土地的历史沿革,经历了几个租期,累计租赁期结合续租行为的约定,可以帮助判租赁土地使用权价格。

    5、支付同样的土地取得成本,是50年分摊、20年分摊还有待大家一起探讨,就如工业用地实行20年弹性出让后对工业地价的影响尚不清楚一样,因此本文第四部分,对租赁期小于法定最高使用年限时而又到期的租赁土地使用权价格的处理方法持谨慎态度,仅供大家商榷。

    6、本文中r一直采用定值5.5%,但在实际估价中应按规范要求选用

 

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