上海申价房地产评估有限公司  刘  建

上海申价房地产评估有限公司  陆艳倩

    摘要：本文以上海某地块为例，介绍EXCEL规划求解工具在土地价格最大化测算时的应用。该工具的运用省略了繁琐的计算过程，借助电脑的运算，从理论上提供了一种在满足规划条件约束下快速优化建筑产品配置，设立最合理的建设项目开发模式，从而使土地价格达到最大化的方法。

    关键词：EXCEL规划求解  建筑产品组合  土地价格最大化

    土地估价应以土地的最有效利用为前提，在一个特定的区位，影响土地有效利用的的重要因素就是土地的用途与土地的开发强度，土地因其用途和开发强度不同而具有不同的获利能力，不同用途条件下土地的价格不同；相同用途不同利用强度下土地价格也不同，只有当土地利用处于最有效利用状态时，其土地价格才最大。而决定土地用途和利用水平的主要因素是城市规划，城市规划中反映土地利用强度的指标就是容积率。假设土地面积保持不变，在一定范围内随着容积率的提高，建筑面积增加能分摊降低单位建筑成本，剩余的地价会逐步增加，但是当容积率上升到一定的界限，建筑的形态会发生变化，会从多层到中高层再到高层，在这过程中，根据《住宅设计规范》GB50096-2011、《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045—95（2005年版）、上海市《住宅设计标准》DGJ08-20-2013等设计规范和标准的要求，基础类型、建筑平面、设备配置、防火抗震都会有变化，施工成本随之提高，从而单位建筑成本上升。而且最初可能因建筑结构、设施设备标准的提高而使得售价也提高，但达到一定的界限后，房屋的售价却又可能因建设容量过大、环境品质的下降而降低，因此，地价会随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，故理论上存在一个最合理的容积率值，《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》根据土地的区位制定了不同用途下的建筑容积率控制指标，而《上海市控制性详细规划技术准则》，更是通过强度区、街坊强度和地块容积率结合进行细分控制土地的开发强度，并给出了城镇土地在不同强度区的容积率控制指标，这种规划控制指标应该是在充分考虑了社会、经济和环境三方面的综合效益后，所确定的能合理高效地利用土地资源的最合理的容积率值，该控制指标为城市土地的规划控制和管理提供了定量的约束条件，城市土地的开发都应该在该约束条件的控制下进行，因此，建设项目的实施应当符合经批准的控制性详细规划以及规划管理技术规范和标准的要求。以出让方式提供建设用地的，规划行政管理部门都会依据控制性详细规划提出出让地块的规划条件，作为出让合同的组成部分。而且在土地出让之前的出让底价的评估时，土地评估的委托方提供的《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让规土征询单》（规划部分）上都会明确地块的用途、容积率、建筑密度、限高等规划指标，那么在土地用途、容积率、建筑密度等候规划指标都确定的情况下，又是什么因素会影响土地价格的差异呢，又如何在容积率不变的请况下使土地价格最大化呢，由于在某个允许的容积率、建筑密度、限高等规划指标条件下可能可以建造多种类型的建筑产品，如高层、中高层、多层甚至联体别墅等等，但是他们在市场上表现的价格却有高低，而且成本也不一样，有些产品市场价格高，但成本也高，有些产品虽然市场价格会高，但配置过度又会影响它的价格，比如联体别墅的价格会比多层、中高层来得高，但是如果配置比例过高会造成小区的建筑密度大，反而影响楼盘品质，影响楼盘的价格，因此，在规划容积率一定的条件下，地块内不同建筑类型的组合会使土地价格产生较大的差异，随之便出现如何寻求最优化的产品组合从而使土地价格最大化的问题。即估价师在地价测算中则需考虑在开发销售价格、建造成本、开发周期、利润一定的条件下，怎样的开发模式、怎样的建筑形态组合才能使土地达到最有效利用，在满足规划用途、规划容积率等条件下使土地价格最大化，这成为估价师在日常工作中必须考虑的一个问题。以下通过一个案例说明如何采用EXCEL中规划求解工具来合理配置建筑产品组合，确定土地最有效利用的开发模式，从而取得土地价格的最大化。

    一、地块规划条件

    （1）、地块位置：略。

    （2）、规划用地面积：50000平方米（以实测为准）

    （3）、规划用地性质：住宅用地

    （4）、规划建筑性质：居住

    （5）、建筑容积率：2.5。

    （6）、建筑限高：60米。

    （7）、建筑密度：不大于25%。

    （8）、绿化率：不小于35%。

    其余规划条件此处省略。

    二、EXCEL规划求解工具的应用

    1、EXCEL规划求解工具的适用条件

   一般来说规划求解工具的使用必须满足下列条件：

    （1）、目标单元格依赖于其他单元格或是计算公式。

    （2）、目标单元格依赖于一组可变单元格，通过调整可变单元格的数值来影响目标单元格的价格。

    （3）、目标单元格必须满足一定的约束条件。

    在正确的建立计算关系后，可通过运用规划求解工具来调整可变单元格，并在目标单元格里产生需要的结果，并满足计算时的所有约束条件。

    2、数学模型的建立

    模型建立的原理基于土地剩余法估价的计算公式。即：

    土地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费

    基于上述计算公式，先建立ECXEL计算表,建筑形态分为高层、中高层、多层、商铺,并设定一定的建安造价与所需目标利润。EXCEL公式计算表见下：

    3、设定约束条件

    （1）、容积率与开发模式

    所谓“容积率”，是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。一般地价计算时的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。“容积率”反映了土地利用强度。另一个与“容积率”密切相关的指标就是“建筑密度”，“建筑密度”是指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。因此，如果小区土地面积和建筑密度一定，建筑的层数越高则容积率就越高，相应的项目品质就会产生差异。一般而言，各区间的容积率条件相应对应各自的开发模式。

    ①、容积率低于1，一般为别墅类项目（包括独立、双拼和联列）。

    ②、容积率1-1.5，一般为联列、叠加住宅、多层（4-6层）、中高层（7-9层）、高层（10-11层）。

    ③、容积率1.5-2.0，一般为多层（4-6层）、中高层（7-9层）、高层项目（10-11、12-18层）。

    ④、容积率2.0-3.0，一般为高层（12-18层）、高层（19-32层或百米限高控制）。

    当然，有时在产品组合时也可以考虑高容积率、低建筑密度的高层、中高层与低容积率、高建筑密度的联列或叠加别墅相结合，以此综合平衡容积率和建筑密度指标。同时在考虑容积率与建造形式组合时，仍需考虑建筑限高，只有在即满足容积率、建筑密度，又满足建筑限高条件下的开发模式才能满足土地合理利用的前提条件。

    （2）、约束条件

    根据相似规划条件下的楼盘分析，一般产品形态有高层、中高层、多层。故试算时设高层、中高层、多层、商铺四类产品形态，建筑面积分别为A、B、C、D，各建筑类型的单独容积率为a、b、c、d，地块规划容积率为2.5，土地面积50000平方米，总建筑面积125000平方米。

    求解时约束条件设定如下：

    ①、A+B+C+D=125000

    ②、A/a+B/b+C/c+D/d≤50000

    ③、0≤A≤125000

    ④、0≤B≤125000

    ⑤、0≤C≤125000

    ⑥、0≤D≤125000×5%

    ⑦、（A/19+B/12+C/6+D/2）/50000≤25%

    注：※约束条件⑥考虑商业为社区型沿街店铺，按不大于总建筑面积的5%配置。

    ※约束条件⑦考虑地块限高60米，故高层建筑最高可建21层，可建范围是19-21层，但考虑最大可能建筑密度为控制条件，故高层的建筑占地取值A/19;而中高层建筑的楼层在12-18层之间，同样按最大可能建筑密度为控制条件，故中高层的建筑占地取值B/12.而且在消防及电梯配置等方面12-18层同属一个标准分区，19-21层同属一个标准分区，在各自的分区内楼层越高造价越经济，因此，实际建造楼层高于本约束的楼层设定，不会突破建筑密度的限制指标，且在建设成本上更经济。多层按无电梯住宅考虑，而6层以下的多层建筑（无商业网点）对民宅没有特殊的消防要求，因此按接近临界点高度的层数6层计算，商铺设定为沿街店铺，故设定为2层。

    4、规划求解步骤

   上表中目标单元格为B33，可变单元格为D2:D5，参考一般容积率与物业类型的对应关系，设定高层容积率3，中高层容积率2，多层容积率1.5，商业容积率1.5进行试算。

    （1）、参数设置

    打开EXCEL工作表工具下拉菜单项下规划求解功能，在表格中输入下列数值，并点击“求解”。如需更改求解运算时间、精度、允许误差及收敛度，可通过点击“选项”进行设置，本文对此不作详述。求解选项见下。

    在规划求解结果窗口中点击保存规划求解结果，并点击确定，见下。

   （2）、计算结果

    通过规划求解功能，试算结果为高层81250平方米，中高层37500平方米，商铺6250平方米，在该三类建筑形态的产品组合配置下的土地达到最高最佳利用，地价最大值为183887.9万元。EXCEL计算结果表如下：

     （3）、运算结果报告

    通过规划求解的运用会自动生成运算结果报告，通过运算结果报告可以查看本次求解各单元格是否达到限制值状态。如果显示未能找到有用的解，则表明设定的约束条件过于苛刻，或互相矛盾，或各类型建筑的建筑面积上下约束范围过小，将无法实现具体指标值的到达。这就需要对约束条件进行调整，再次进行试算。上述计算的运算结果报告如下：

    若地块因为形状或日照或其他特殊规划条件限制，地块内必须建造一定数量的多层住宅，则只需改变约束条件⑤，若设定多层住宅的最小建筑面积为10000平方米，约束条件⑤改为10000≤C≤125000，则试算结果为高层91250平方米，中高层17500平方米，多层10000平方米，商铺6250平方米，在该四类建筑形态的产品组合配置下的土地达到最高最佳利用，地价最大值为182835.39万元。EXCEL计算结果表如下：

    三、规划求解的实践运用限制

    由于地块的开发受到用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、地块形状、建筑退红线距离、建筑物高度和景观控制等多因素的限制，实际地块的开发形态可能与理论值计算的结果存在一定的差异，但使用规划求解工具能很好的在计算层面上解决地块受到某些约束条件后地价最大化的问题。

    规划求解计算结果保存后便可作为同类型用地计算的模板，当建筑造价、销售价格、利润、配套费等需要变动时，不必重新设计计算，只需在模板上调整约束条件，输入新的建筑造价或销售价格等变动条件后求解，便可快捷的得到计算结果。如：按规定商品住宅建设用地需配置不低于5%的保障性住房、配备一定数量的全装修住房、按新的《住宅设计标准》（DGJ08-20-2013）多层住宅业要配置电梯、商业地块中酒店、办公、商业建筑的各自面积分配等诸如此类的配置问题均能在同一模板上通过调整造价、销售价格等设定数值后实现重新计算。

    综上所述， 使用EXCEL规划求解功能，能从理论计算方面简便的求得在一定约束条件下地价的最大值。因此，EXCEL规划求解功能在辅助估价师测算地价方面不失为一种较为实用的应用工具。而且该工具不仅能用在土地估价方面，在从事房地产咨询方面也会有更广泛的应用。