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标题 :拓展土地咨询业,增大土地估价机构的发展潜力 时间: [2015-07-22 02:13] 发布人: 系统管理员
  

上海房地产估价师事务所有限公司   李建中 

 

    摘  要:土地估价机构目前面临的形势与挑战本文深入分析了国内,提出了以土地、房地产估价机构为核心力量科学组合其他相关专业机构形成咨询机构整体的路径和基本方法,同时提出了如何学习、利用国际品牌机构先进理念与技能的具体方法。为土地估价机构开辟新的发展之路提出了具体建议。

    关键词:土地估价  土地咨询  发展路径、方法  综合整体服务

 

    自上世纪九十年代初,我国的土地估价机构在土地使用制度改革的大背景下,得到了迅猛的发展。特别是按照国家要求,与政府部门脱钩,完全走向市场后,土地估价机构得到了全方位的历练和打造。目前,土地估价机构、执业土地估价师、土地估价行业已成为国家土地经济活动不可缺少的重要环节之一。土地估价的专业、理论水平,行业规模,运作方式以及技术手段伴随着我国的土地经济活动的不断变化与发展而提高,在土地经济活动中形成了重要的影响。但是,客观的看,我国的土地估价机构用与国际接轨,参与全球化竞争的要求衡量,还有不少的差距。服务专业单一,机构规模小,服务专业理念比较落后,直接影响着土地估价机构的发展后劲。加之随着国有企业改制的逐步完成、传统的土地估价业务的不断萎缩,土地估价机构面临着严峻的挑战。发展土地咨询业不仅是拓宽业务领域,提升土地估价机构综合能力的良好途径,也是增强国际竞争力的重要基础,从而把土地估价机构引向高层次、高水准、高能级,具有参与全球竞争能力的发展道路上。

   一、拓展土地咨询业的专业范围与路径

 

    从目前国际上比较成功的咨询机构的发展轨迹看,大多数是从原来的一个专业领域的小机构通过一定时期,运用兼并、收购、联合等多种方式逐步发展成为综合性、全球化、具有相当规模的咨询机构。这些机构随着全球化的发展,已在我国对外交往过程中进入国内各个领域,特别是土地以及与土地关联的相关领域早已是其瞄准的进入目标,并以其高端的品质优势占有了许多市场份额。而我国的土地估价机构在政府行业封闭管理,提供专项业务的襁褓氛围中,仍处于单一专业,规模小、综合性差的状态。从这样的状态很快成为与国际品牌咨询机构并驾齐驱的机构是不可能的。立足国内实际,充分发挥特有优势,走出自己发展的路子,是我们应持的基本理念。土地咨询涉及范围广,专业服务综合性强,是今后发展的重要路径之一。紧紧围绕土地流转这一主线,分阶段、分业开展咨询工作是发展的基本要求。开展土地咨询的基本专业范围如下:

    第一方面,与土地估价联系紧密的专业。主要是在土地估价活动中经常遇到或参与的,还有需运用土地估价的专业技能辅助才能完成的,以及与土地估价专业比较接近,经过学习、培训很快掌握的等。主要有:土地利用规划编制;土地登记代理;土地取得成本的测算、复核;土地项目建议书、可行性研究报告书编制;土地市场调研;土地政策、法规咨询。

    第二方面,土地估价相关的专业。主要是与土地估价并列相关的,间接相关的,需要土地估价给与技术支持的等。主要有:地产投资顾问业务;地产项目策划业务;地产、房地产物业管理、营销业务;地产、房地产投资基金和不动产证券化服务业务。这两方面目前在我国还处于研讨和摸索阶段。从长远角度出发此方面的服务也要参与研究,有机会进行实践;地产、房地产融资策划业务;土地市场信息咨询业务。

    第三方面,与土地估价机构同为受政府行政部门管理的机构。如,城市规划事务所、资产评估、工程咨询、工程造价咨询、会计师事务所、税务师事务所等。这些专业虽然都可以成为土地咨询的服务机构,但是,由于管理要求高,有的专业方向有相对的区别,如需整合在一起,需要认真进行顶层设计,否则,仅是形式上的一体。

 

 

土地咨询专业整合体系示意图

 

 

    从国内目前中介机构的管理模式与现行的状况看,发展土地咨询业的总体方向应当是,以土地估价机构为专业主体,围绕土地流转过程与专业需要系统地打造运作体系,逐步形成综合性、专业性、整体性、高层次、高水平的中介咨询机构。这种机构不是相关中介机构的简单组合,是一个紧密的、科学合理设置的整体机构。根据这一思路,土地咨询机构的发展路径是:

    第一,选择或构建一个规模较大、品牌较好的土地估价机构为主体和核心。采取自愿组合、兼并、收购或者建立联盟的方式,形成一个影响力较强的土地估价机构承担发展的骨干力量。

    第二,根据专业发展路线设计的需要,有针对性地选择相关专业机构进行整合。有需要地选择相关专业机构的整合,主要是解决专业资质、专业人才、专业技能和专业影响力互补,也是向综合性、整体性目标发展的必然措施。国外品牌咨询机构大多采取收购、兼并的方法进行组合的。

    第三,在发展至一定规模的前提下,与国际品牌机构在国内建立联合体。这一联合体建立后,不仅促使高品位、高层次、高技能的格局的尽快形成,不断增大影响力,而且,还可以打通参与国际竞争的通道,广泛地联系国际高端客户,不断推进全球化进程。在国内建立联合体各自均有优势,在某种意义上说,由于我方占有地理、人和、情况熟知的优势,其主动性更高。

    第四,在进行第三步的同时,采取以上海为基地向全国及海外地区发展的战略。形成全国的专业网络,也是走向全球化的重要基础。建立全国专业网络最好不采取加盟的办法,如果运用此种方式,一定需设置好条件,否则将会出现问题。

    二、构建土地咨询机构的基本体系架构

 

    根据以上的分析与构想,在研究设置土地咨询业的基本体系架构中,必须从国内目前的实际出发,找出既符合国内现状要求,又能逐步与国际竞争环境相匹配的体系设置方法。

    1、建立设置科学、联系紧密能发挥整体效能的组织。目前许多中介机构在探索专业综合发展之路,但是,当形成雏形实体后,由于受各方面情况的限制,往往是各专业机构的松散组合,没有形成真正意义上的有效整合。要从此状况走向能发挥整体效应的路子应采取的方法,一是,以土地、房地产专业项目为主线统领机构的专业行为。这一构想是,专业实体应当具备应土地、房地产项目运作全过程各种需求,能进行全方位服务的组织。是围绕土地、房地产项目运作要求,在专业整体构划下开展各分业服务的行为。由此非常容易形成品牌效应。二是,建立核心团队。土地咨询机构,或者是土地、房地产咨询机构的核心骨干,从目前情况看,由于土地、房地产估价机构对土地、房地产的运作参与对和熟悉程度均较高,以其为核心力量较合适。当然,还应根据项目运作的需要,形成以土地、房地产估价机构为主题与其他专业组成综合性核心力量也是可以的。三是,以集团下设多个专业实体的形式组合运作实体。此实体最好是紧密型,不是各专业机构的松散联盟。各专业机构的名称要加集团的名称,采取各分业公司在可能的情况下,尽可能多取专业资质的办法,减少分业公司数量,增强分业公司实力,以支撑集团公司的声誉与影响度。同时,也营造便于专业合作协调的氛围。

    2、选择适应发挥整体效应要求的内部管理方式。从咨询机构专业运作与可能形成的组织模式看,在常规管理模式的基础上,运用矩阵式管理方式比较适应要求。矩阵式管理主要是将管理部门分成两种,一种是原有的职能部门,另一种是为完成某一项专门任务而由各职能部门派人联合组成专门小组,并指定专门负责人领导,任务完成后,该小组成员回原部门。这种方式,在本地区各专业实体根据专业项目的要求,可以以一个专业实体的某一组织者为团队负责人,组成综合性专业团队,合力完成某项项目。在不同的二至三个区域或者更多区域之间,业可以用统一协调组织机制,围绕一个共同项目,明确负责人,组成专门的工作团队,协调共同完成任务。由于,有好的整体实体,实行此类管理方式是比较合适的。

 

矩阵式管理组织结构示意图

 

 

    3、形成在同一协调组织下的分区管理模式。国际品牌机构的组织模式一般是在总部下根据业务拓展范围和区域,分成若干个区域组织,每个区域组织下又根据本区域情况划分若干小区域组织。这些业务组织均是综合性的,既承担上一级领导组织指派的业务项目,或者是合作、或者是主办。也可以立足本区域自行拓展业务。在此方面我们可以借鉴其基本方法,组织我们的专业网络。在国内,以总部所在地为大本营,逐步向全国发展。以省为区域,或者以城市、以华东、华北、华中、华南、东北、西北为区域,建立全国的业务网络。按此思路逐步建立国际上的业务区域组织。

   4、配置信息、数据辅助支持系统。在大数据时代的今天,土地咨询机构同国际品牌机构必须根据专业发展的需要进行信息数据系统的建立。此系统是专门的部门,甚至可以建立成为独立的工作体系。既主要对内服务,也可根据市场和委托方的需求直接对其服务。信息、数据系统主要是对土地、房地产经济活动进行收集、市场调研和分析、预测。许多国际品牌机构非常重视此系统的建立,投入大量的资金,招募高水平人才,配置先进的设备,编制软件,产生出较好的效益。目前,国内有一定实力的机构也采取联合开发、专题研发等形式开展此方面的建设。

    5、处理好在构建基本体系架构中的几个关系。一是,土地估价机构与房地产估价机构之间的关系。虽然两类机构是在不同的管理部门管理,但是从大前提看两者是一致的。目前两类资质均具备的机构不在少数。具备了两类资质的机构在做大做强的发展路子上,同时发展咨询业,会如虎添翼,成功率会更大。二是,兼并、收购、重组与加盟的关系。国际品牌机构一般不使用加盟的方式壮大自己。多采用兼并、收购、重组的方式拓展机构。目前,国内的许多机构在形成全国业务网络时大多采用联盟、加盟的形式。这种形式从实践的情况看,有效率方面的问题,也有协调机制方面的问题。应有选择的运用比较恰当。三是,土地、房地产估价机构与其他专业组织在共同体系中的关系。土地、房地产估价机构在总体上担纲,是建立土地、房地产咨询机构专业要求促成的,其他专业在此体系中也完全有拓展的空间。两者是不矛盾的。其他专业在土地、房地产经济运作中,很多阶段是主角,也是牵头者。

    三、寻求有效地市场拓展方式

 

   从目前的情况看,国内的土地咨询业、或者说房地产咨询业就国内的机构来说发展的水平不高,市场的占有份额比较小。但是,国际品牌机构已大量地进入我国,其大量地占领了高端市场,特别是他们已经很熟悉,我们还不太了解的市场,其占有份额更高。要充分发挥我们情况熟的优势,转变观念,提升能力,不断获得市场份额。

    1、以自己的优势扩大市场份额的占有率。国内的土地、房地产估价机构与国际品牌机构相比虽然在国际和在国内由国外投资项目上影响力上、专业理念、技术支持手段上有一定的差距。但是,在我国实行分业行政管理的背景下,国内的相关机构又占有天时、地理、人和的绝对优势。特别是一些发展比较好的机构其在国内的影响力比国际品牌机构强得多。要充分利用国内分业进行资质行政管理产生的特有优势和国外相关机构不容易进入所产生的市场空间,尽快拓展市场,发展自己。一是,有拓展土地咨询市场的敏感性和积极性。能够敏锐地发掘和扑捉市场机遇,善于利用现有优势拓展新型市场,在市场拓展中又不断发展自己的优势。二是,统筹梳理市场,进行市场细分。以发挥优势为基础,在土地估价市场和专业中,不断进行市场的细分,衍生出更多的新型市场,以及与土地估价专业相配套的专业市场。三是,逐步把在土地估价专业方面的优势,转化至土地咨询为统领的,相关关联专业为整体的更大方面。要十分注意对专业上的差异化研究,以与国际品牌机构在国内的差异化产生的优势获得相应的市场。此优势的发挥也是是土地咨询实体的整体优势综合发挥,能够迸发出更大的综合效应。

    2、围绕土地、房地产项目运作拓展土地咨询市场。目前无论是土地估价,还是房地产估价大多都是围绕着土地、房地产项目运作各阶段的需要开展专业活动。土地咨询、房地产咨询是在土地、房地产运作中为其提供更大范围、更全面的专业服务,所以土地、房地产的运行应当是全面拓展土地咨询业市场的主线。一方面,保持土地、房地产估价在土地、房地产项目运作中的专业服务的优势的基础上,通过延伸服务不断拓展咨询业务。如,在对项目前期成本的测算估价时,通过运用较高的专业技能,拓展出对项目的全面策划;又如,在对土地经济运作的价值评估中,拓展出对项目的整体评价和评估专业,甚至还可以衍生许多的咨询、代理业务。另一方面,采用项目跟踪的方式,全面分析项目运作各阶段的服务需求,全方位介入专业服务,形成全方位、全功能的全程服务机制。以获得更多的专业市场服务份额。

   3、运用土地、房地产市场研究成果,影响和推进咨询业市场的占有。土地、房地产的研究、调研是土地、房地产估价机构经常开展的专业活动。这项活动不仅可以引导社会及土地、房地产市场主体对市场有深入的认识和了解,同时,也是增强估价机构自身专业素养的重要途径。在不间断的研究、调研以及成果的运用中逐步获得市场的认同和影响,从而,使客户不断认知在项目运作过程中的专业服务需求。咨询市场被开发与获得。注意对国内土地、房地产市场研究、调研成果的权威性、专属性运用。以在更大范围中产生影响,从而,获得参与国际在国内投资项目的专业服务权。注意尽多的参与政府组织的相关法规、参数的研究和编制。如,基准地价、标定地价、区片地价、地价监测和房地产价格体系的研究与编制,获得更多的相关信息。注意加大对土地、房地产市场研究的科技手段与先进方法的运用程度。使研究成果具有前沿性、前瞻性,科技含量较高,产生较大的影响。

   4、推进与国际品牌机构的业务合作,准确对市场的影响力。如何把我们的自身优势与国际品牌机构优势紧密结合,形成合力,是发展土地咨询业,争取市场份额的重要步骤。采取派专人至国际品牌机构学习与交流;与国际品牌机构进行项目合作;与国际品牌机构进行区域整合等多种方法,提高咨询机构的专业素养,特别是转变专业观念,用更高的眼界、品味和专业技能以增强咨询机构专业人员的业务能力。

    四、几点建议

     1、深入研究,营造良好的执业环境。土地咨询机构的提法至目前还没有相关的法规予以明确,对其内涵也没有很权威的解释。但是对房地产咨询机构的建立,国家颁发的《城市房地产管理法》第五十七条规定:“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”。这一规定虽然讲的是房地产,但是土地也应涵盖在内。进一步研究土地咨询的解义和内涵;研究土地咨询与房地产咨询之间的共同和区别处;研究土地咨询机构与房地产咨询机构归并的途径和方法。这些问题有的是在政府管理部门参与或直接组织下进行的,有的是相关机构进行研究获得结果。建议在政府管理部门的组织下,分别深入研究,逐步明确土地咨询业的建设与发展的相关问题。

     2、搭建国内土地咨询机构与国际品牌机构交流、学习的平台。政府管理部门及行业学会根据行业的发展需求,组织专题交流与研究,构建国内专业咨询机构派员至国际品牌机构学习的机制,推进我国土地专业咨询机构的迅速发展。

     3、引导支持典型机构的建立。全面系统的开展土地咨询业的开拓与土地咨询机构的建立,是比较新的发展性事业,需要带头羊的引导,而这一态势的形成十分需要政府主管部门、行业协会在政策、协调方面的支持与帮助,在获得实际经验后,进行总结宣传,以带动整体的发展。

 

 

 

参考文献

[1] 国家主席   《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四章

[2] 甘华鸣主编《经营战略》                       第二篇、第三篇

[3] 广东土地估价师协会《全国土地估价师资格考试复习指南(上册)》

[4] 樊志全主编《土地登记代理实务》

[5] 洪亚敏、冯长春 《土地估价相关经济理论与方法》 

 

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