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标题 :农村住宅受损修缮评估 时间: [2019-07-19 03:03] 发布人: 系统管理员

 上海建经土地估价有限公司 金明 施瑞麟

 

 

一、引言

农村住宅是集体土地上建设的满足农民生活居住功能空间,兼顾农业生产和生活两方面需要的农村建筑,一般由主楼、辅房和院落(晒场)组成,其建设主体是当地农村居民。在生产生活中,特别是当前经济社会发展,加快了城市化进程及农村市政配套设施的改造,农村住宅除自然损耗外,还常常有因直接侵害形成的损失,其受损大多可明确衡量,带来的物质损害可修复,即本文阐述的农村住宅受损修缮评估。

二、农村住宅受损修缮评估特点

从房地产价值评估角度,受损评估应分为房屋整体价值减损与建筑物修复所需费用两部分,二者均为“直接”损失。但这两者往往不是伴生存在的,如容积率调整、采光、通风等因规划变更形成的影响或因交通工程建设带来的房屋品质、噪音等侵害,可能形成了房屋价值的减损,此类一般难以采用物质修复方式,或者讲物质上的修复仅能减少或降低影响,无法根本解决。如针对噪音,设双层窗、增加隔音屏等,其受损是不可逆的。不同的问题,需要通过不同的技术思路和方法进行客观评估。由于我国土地制度限制,农村宅基地在本乡镇村民之间流转,鲜有市场交易,难以衡量整体价值减损;加之司法部门对受损赔付一般以形成的直接损失作为补偿依据,故明确了农村住宅受损修缮的评估思路。

因工程建设或使用、管理不善引起周边建筑物损害,给相邻方造成损失的,应当“停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。在此类侵权中,房屋建筑物及装饰装修、附属设施受损尤为显著,表现出受损直接明确、标的相对较小、争议集中的特点,在实践中,房屋受损修缮评估报告是主要的协商赔偿依据。

农村住宅受损区别于城市建成区。城市房屋多以公房、商品住宅建筑及公共建筑、综合性建筑存在,其受损往往是整体性的,兼有分体单元,且受损为多主体。而农村建筑受损多见于单一产权的独立建筑、附属设施、构筑物等,受损建筑单一且受损主体独立是其主要特征。其修复以保障安全为前提,恢复原状为目的,即按照受损部位以“修复方式”计取“损失价值”。

三、房屋受损修缮评估依据、要点

在评估实践中,房屋受损修缮评估在受托之前,民事主体双方或受损害方通常委托工程咨询单位进行检测,出具《房屋质量检测报告》,其内容一般涵盖引起受损工程(或事故)概况、受损房屋建筑结构现状、房屋损伤程度检测评定、受损原因分析等。评估机构根据《房屋质量检测报告》的检测内容及结论,对受损房屋受损害部位修缮形成评估报告,作为协商赔偿依据。在实际操作中,由于受损法律关系明确,一般有当地行政部门介入、主导,加之受损房屋往往未危及房屋使用安全,多为建筑、装饰装修及主体结构项,属于民事法律关系,在受损利益各方自愿前提下,房屋质量检测报告并非评估机构评估的必要依据,可按照专业房地产(土地)估价师及相关人员依据房屋修缮技术要求,提出修复方案,明确补偿金额作为协商依据。

评估人员在执业中主要依据国家行业标准《房屋完损等级评定标准》城住字(1984)第678号、《危险房屋鉴定标准》JGJ8-2016、《建筑结构检测技术标准》GB/T50344-2004以及上海市工程建设规范中的《房屋质量检测规程》DGJ08-08-79-2008、《房屋修缮工程技术规程》DG/TJ08-207-2008等,以及相关地基、结构、建筑等设计、测量规范中有关变形、开裂、倾斜率等主要参数,以指导评估工作中的实地查勘、测量。根据实际破坏差异造成受损程度、部位不同,需进行有针对性的工程测量,采集数据。涵盖地基基础、墙体、楼地面、屋面及门窗等丈量(结合受损实际把握);对室内装饰装修、室外道路场地、围墙等附属设施造成损害影响的,应作相应现场调查记录,均应拍照留存。在测量收集有效数据的基础上,明确“修理、重作、更换”等修复内容(含直接影响面和因此引起的间接影响修复),修正评估方案,计算修复费用,形成费用数量清单。

四、房屋受损修缮评估方法

根据《房屋质量检测报告》与估价人员现场查勘的实际受损状况,以可修复为前提,按照受创面适当扩大拆除、以原状恢复,形成修复方案。按《上海市房屋建筑工程养护维修预算定额标准(房屋修缮工程)SH00-41(01)-2016)》及相关造价信息资料,对受损房屋损害部位的修复内容进行评估测算,明确所需的各项施工内容及费用,按现行的文件规定进行分析计价,采用成本法评估确定补偿费用(损失价值)。

成本法的基本技术思路:求取在价值时点修复受损房屋(各部位、构件)所发生的各项费用,包括拆除、修缮工程费用,并扣除拆除物可回收的残值(若有)作为其损失价值(修复费用)。

即:成本法公式为:V=C1+C2-C3

其中:V—修复费用(包括人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、利润及税金);

Cl—拆除清理工程费用(含清运费用);

C2—修缮工程费用;

C3—拆除物的残值。

五、房屋受损修缮评估难点及应对

1、检测报告的全面性

对受损房屋进行合理估价的基础是受损部位及受损程度可明确衡量,在争议较大时,往往需要第三方检测报告作为依据。检测报告不仅要对房屋的结构、受损部位进行检测,也要对房屋损坏趋势进行检测判断。主要检测参数应涵盖倾斜、沉降、裂缝、地基基础、砌体结构构件、木结构构件、混凝土结构构件等。需要检测单位前期大量细致的基础性工作支撑,这将为评估单位形成切实可行评估方案、明确修复内容打下坚实基础。在报告中须区分结构性损伤和非结构性损伤,并判断损伤对整体结构的影响。

2、受损坏部位多样性

相邻权的侵权,更多是因为后续施工等原因造成,可能带来不均匀沉降、塌陷及其他物质损害。建筑物的承重墙或基础被破坏后,对建筑物的安全将带来难以估量的危害,往往体现在墙面开裂、不均匀沉降、结构变形、降低建筑物的抗震性能、大大缩短建筑物的合理使用期等后果。由于建筑类型多样,其刚度、结构、长度和高度等均不同,因此,相同的损害对不同类型的建筑造成的破坏,形成的受损部位也是多样的。

针对不同受损部位,结合建筑自身实际,考虑到建筑地基、结构、质量、建筑风格各不相同,形成建筑的破坏程度是有差异的。由此采用统一的破坏标准来评估建筑物损坏情况,测算修复成本显然是不妥的,须制定不同的修复评估方案为前提。

3、隐蔽工程受损情况确定难

受损房屋其建筑形态、结构、配套设施差异性都较大,对于建筑内部、水电管线、地面以下给排水管道分布、管线直径、化粪池大小等不可见的隐蔽工程较难确定。针对此类问题,检测报告显得尤为重要,是评估工作的重要抓手。在项目实施过程中,对争议较大的损坏房屋,建议作必要的挖探检查。

4、修复方案多样性

针对受损房屋不同部位、受损程度,可以有不同的解决方案。如基础的修缮与加固,就可以采用加大基础底面积法、基础加深法、基础补强加固法等。而加大基础底面积法又可以分为基础直接加宽、外增基础等。由此,基础直接加宽可再分为单面加宽、双面加宽、四面加宽等。不同解决方案,其修复内容和修复方式必然有差异。

修复方案多样性是由被修复对象的差异性决定的,同时是修复技术多样性决定的。本着民事关系中消除危险、恢复原状的要求,又要考虑建筑特点,在功能效用的恢复下,节约、经济效用最大化前提下,对评估方案进行比选、优化,确定修复方案,也是评估中最高最佳利用原则的体现。

5、与社会影响关联度高

房屋受损修缮评估,直接关系到人民群众的切实利益,且涉及面广、容易引发社会性问题。评估机构作为中介鉴证机构,独立客观执业的同时,更需体现其专业性。估价师不仅要认真细致做好专业工作,从专业技术的角度化解矛盾,还要时刻关注倾听群众的诉求,做好与当事人的沟通、协调,扮演社会工作者的角色,这给评估师提出了更高的执业要求。

六、房屋受损修缮评估实践

笔者曾参与组织所在公司中标承接的本市某镇因相邻地河道及截污纳管施工导致农村建筑物受损、经鉴定(检测)确认的相应房屋受损害部位修复价格评估工作,是农村住宅受损修缮评估的一次成功实践。项目实践中,运用上述评估思路及方法,明确受损房屋评估实地查勘及内业要求,编制各类型拆旧工程、修补加固工程清单,根据检测报告形成修复方案,出具评估报告,确保及时完成了100多农户的房屋修复工作。

农村住宅受损修缮评估实践,是建筑知识和工程造价技术在评估中的运用。通过正确选用评估方法,合理确定农房受损面,明确修复内容,编制修复方案,准确运用工程造价技术算量、计价,为农房修缮提供价格依据。这一评估技术,可延伸至建筑修缮的方方面面,特别对广义的相邻权侵害引起建筑受损评估具有借鉴意义,未来对新农村建设中涉及住宅改造成本的把控亦有良好参考作用。

 

参考文献

[1]  DG/TJ08-207-2008.房屋修缮工程技术规程[S].上海,2008.

[2]  住房和城乡建设部村镇建设司.肖建庄.农村住宅改造[S].北京:中国建筑工业出版社.

 

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