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标题 :以供求关系的视角观察土地估价质量管理问题 时间: [2021-10-27 11:41] 发布人: 系统管理员

上海城市土地估价有限公司 林风

摘要:在土地估价的市场竞争中,估价机构是土地估价服务的提供方,而委托人是土地估价服务的购买方。土地估价服务的供求双方对于土地估价质量的相关信息掌握程度有着较大的差异,基于这种信息的不对称在供求双方之间就会引发经济学中典型的“逆向选择”现象进而降低土地估价的质量。因此,探究影响土地估价质量的市场供求关系以及由于信息不对称所引发的“逆向选择”现象有助于我们找到提升土地估价质量的途径。作为供求双方的估价机构与委托人也在相互博弈中影响着土地估价的质量,通过分析博弈模型可以找出影响估价质量的利益驱动点,为监管部门的监管措施提供思路。

关键词:土地估价 质量管理 供求关系 逆向选择 纳什均衡

 

一、土地估价质量的需求分析

需求(demand)是指消费者在某一特定时期内,对应于一定的商品(或服务)价格所愿意并且能够购买的该商品(或服务)的数量。[1]在一般的经济学规律中,市场对于高质量服务的需求是这种高质量服务产生的源泉,同时这种对于高质量服务的需求也给服务质量的提升提供了动力。在激烈的优胜劣汰市场竞争环境中,促使服务的提供者提升服务质量以求得生存与发展。

委托人对土地估价服务的需求分为两种类型:一、法定业务需求,二、自发性需求。

 

(一)法定业务需求

所谓土地估价服务的法定业务需求是指在政府管理机关的要求下,必需进行土地估价的情形,也就是说土地估价仅仅是为了满足某种特定要求的强制性手续而进行的。如涉及国有资产的土地转让时必须进行土地估价,否则就违反了国有资产管理的有关规定。与此类似的还有抵押贷款中,贷款银行要求的土地估价;缴纳土地税收中,税务机关要求的土地估价等。

在法定业务需求的土地估价业务中,委托人只是为了满足某种法定手续的形式需要,通常更关注土地估价收费的高低和土地估价报告撰写的时间长短等因素,对于土地估价的质量就不会更多关注。甚至有少数委托人更希望估价机构能满足自己需要的低质量估价服务(如:出具价格明显偏离正常价格的估价报告),也更倾向于选择土地估价质量低下的估价机构。[2]

 

(二)自发性需求

所谓土地估价服务的自发性需求是委托人为了更准确的了解估价对象的市场真实价格,为经济决策提供依据而主动的要求进行土地估价。如土地交易中,买卖双方都想了解准确的市场行情,以免在交易中吃亏,就希望得到高质量的土地估价服务。

在自发性需求的土地估价业务中,委托人的目的就是掌握准确的土地市场价格,因此对于高质量的土地估价服务就有更强烈的需求。

1:土地估价服务两类需求对比

需求类型

主要委托目的

关注重点

法定业务需求

满足法定手续

估价结果符合需要、估价收费、报告提交周期

自发性需求

掌握准确市场价格、了解有价值市场信息

价格准确度、其他有价值市场信息

在我国目前的土地估价市场中,质量对于需求的弹性明显小于收费价格对于需求的弹性,需求方对于估价收费的敏感度显著高于估价质量的敏感度,使得价格竞争的成效普遍强于质量竞争的成效。另外,在土地估价市场中,法定业务需求很难产生高质量的土地估价服务,所以土地估价市场就难以形成对高质量土地估价服务的内在需求,过度激烈的市场竞争也无法为提供高质量服务的估价机构带来超额利润,甚至反而会使得这类机构成为市场的“边缘”和“另类”,其后果就是整个土地估价市场的质量下滑。

 

二、土地估价质量的供给分析

供给(supply)是指企业(生产者)在某一特定时期内,对应于一定的商品(或服务)价格所愿意并且能够出售的该商品(或服务)的数量。[3]

土地估价质量的提供方是土地估价机构,估价人员通过对估价对象现场勘查、收集有关信息并进行分析、测算和判断后,形成对估价对象价格相关专业意见(通常以土地估价报告为载体)。估价机构的规模大小、管理水平高低等因素都将左右着土地估价质量。通常情况下,规模较大估价机构的质量控制制度更健全,估价人员的专业能力更强,在估价业务流程中有更严格的制度与内控措施,提供高质量土地估价服务可能性更大一些。而小型估价机构在内部管理、质量控制和估价人员的专业能力等因素上均处于劣势,提供高质量土地估价服务可能性更小一些。

但是,以上仅是一般理论情况下的“常态”,在实践中,如果大型估价机构面临源自委托人的不当施压与恶意压价也存在提供低质量土地估价服务的可能。而小型估价机构如果加强内部控制、关注质量管理,同时提升估价人员的专业能力及职业道德水准,顶住了来自外部的压力,也有可能提供高质量土地估价服务。

因此,估价机构提供服务质量的高低更多的取决于市场需要的导向,在高质量的市场需求下会催生出更多的高质量服务的供给。反之,如果市场对于高质量土地估价服务的需求不足,甚至市场上充斥着大量低质量估价服务需求(如:出具价格明显偏离正常价格的估价报告),估价机构为了适应市场环境就会迎合这种需求。

 

三、土地估价质量的供求分析和“逆向选择”现象

(一)土地估价质量的理想供求状态

供求关系的分析是经济学的“基石”理论。土地估价服务的购买方需求目的是差异性很大的,他们对于土地估价质量的高低也有着不同的需求,有些购买方愿意支付较高的价格需要高质量土地估价服务,也有些购买方基于其需求目的反而需要廉价的低质量土地估价服务。如果市场上的交易信息是充分且均匀分布的,各方交易者都可以掌握全面的信息,高质量服务的需求者可以找到高质量服务的供给者,低质量服务的需求者可以找到低质量服务的供给者,则需求与供给可以达成均衡状态。

 

(二)土地估价质量“逆向选择”现象

以上仅是理论情况下的理想状态。在实践中,市场上的信息不对称是普遍的现象。信息不对称(asymmetric information)是指在相互对应的经济个体之间的信息呈不均匀、不对称的分布状态。[4]在土地估价服务的市场上委托人是土地估价服务的购买方,他们只看到土地估价报告为载体的最终结果,而结果形成的过程通常是不了解的,对于土地估价机构提供服务质量的高低难以有直接观察的机会,这种信息的不对称很容易形成“逆向选择”问题。

逆向选择(adverse selection)是指这样一种情况,市场交易的一方如果能够利用多于另一方的信息使自己受益而使对方受损时,信息劣势的一方便难以顺利地作出买卖决策,于是价格便随之扭曲,并失去了平衡供求、促成交易的作用,进而导致市场效率的降低。[5]在在土地估价服务的市场上,由于估价人员了解自身的专业能力与可能提供的服务质量,而委托人却无法全面了解所委托机构的能力与可能提供服务的质量。因此,只能依据一般经验推测全体土地估价行业从业人员的专业能力概率分布,且以此进一步推测全体土地估价行业从业人员的专业能力的普遍水平线。在这种情况下,委托人只愿意支付与土地估价行业普遍平均专业能力相适应的费用,这样就使高于行业普遍平均专业能力的从业人员无法得到专业能力的溢价收益,从而退出土地估价市场的供给方。相反的,专业能力低于行业普遍平均水平的从业人员比较愿意留在市场的供给方。另外,高于行业普遍平均专业能力的从业人员也可能选择降低自己的专业付出来适应市场竞争的需要。而最终的结果就是进一步拉低全体土地估价行业从业人员的专业能力的普遍水平线。委托人再次购买土地估价服务时就会进一步的压低出价,这种恶性循环就形成了“劣质品驱逐良质品” 的现象,这就是“逆向选择”。

 

四、应对策略

要想解决“逆向选择”问题就是要做出制度性的安排,使市场信号能够有效迅速的传递,尽可能降低土地估价市场上信息不对称性。除了政府监管机构出手将低质量土地估价服务的供给方驱逐出市场外,估价机构作为土地估价服务的提供方可以采用信号显示的方式克服信息不对称;委托人作为土地估价服务的购买方可以采用信号甄别的方式克服信息不对称。

 

(一)信号显示

信号显示(signaling) 是指为了解决逆向选择问题,信息优势方通过某种方式向信息劣势方发出市场信号,以表明自己的物品或自身属于优良(或较好)等级的行为。[6]向土地估价服务的市场提供高质量估价服务的机构应该积极参与政府监管部门或者估价师行业协会开展的各类行业检查和信用评级活动,并通过各类宣传活动向土地估价服务的购买方展示行业检查的优良名次与信用评级的良好成绩,以增强购买方的信心,使其愿意为取得高质量估价服务支付溢价。

 

(二)信号甄别

信号甄别(screening)是指在进行市场交易之前,信息劣势方首先以某种方式使得信息优势方不得不发出表明自身特征、品质、类型等的信号,以供信息劣势方辨别、解读,从而改变自己在市场交易中所处信息劣势地位的行为。[7]在土地估价服务的市场寻求高质量估价服务的委托人可以采用事先说明将组织专家评审团对于土地估价报告进行专家评审,并在合同中约定专家评审不合格的各种严厉处罚,使得只能提供低质量估价服务的机构自觉退出市场竞争,从而找到与其愿意支付的高价格相适应的高质量服务。另外,委托人也可以提供两种报酬方式:一、只需提供结果报告,但是报酬较低;二、需要同时提供结果报告和技术报告,但是报酬较高。出于信息劣势的委托人就可以通过差异化的报酬方式达到鉴别估价机构专业能力与服务质量的目的。当然,也可以将专家评审与差异报酬两种方式结合使用。

2:逆向选择两种应对策略对比

策略名称

策略实施者

常见措施

信号显示

估价机构

行业检查、信用评级

信号甄别

委托人

专家评审、差异报酬

 

五、供求双方的博弈关系对土地估价质量的影响

(一)法定业务需求的博弈模型

法定业务需求中,委托人只是为了满足某种法定手续的形式需要,对于土地估价的质量就不会更多关注。而估价结果的高低却与委托人的经济利益密切相关,例如:估价委托人需要申请高额的抵押贷款,对于其土地的估价结果期望往往越高越满意。又例如:估价委托人需要申报土地交易税收,对于其土地的估价结果期望往往越低越满意。

委托人对于估价机构施加压力要求按照委托人的利益需求出具严重偏离市场价格的估价结果,估价机构如果选择接受,则委托人可以得到自己“预期利益”(如:高额贷款、低额税负等)。而估价机构可以得到三部分收益:一、正常的估价报酬,简称“正常收益”。二、因为不再需要按照正常估价程序投入成本,节省了人力、时间等资源,只需要按照委托人要求的结果出具报告,简称“成本节省”。三、因为满足了委托人不合理需要而额外多得到了估价报酬或者巩固了与委托人的业务关系得到长期业务合作机会,简称“额外收益”。也会遭受一种损失:因为迎合委托人不合理要求造成的恶劣声誉影响了长期形象减少了未来收益,简称“未来损失”。

如果估价机构选择拒绝,则委托人可以撤换估价机构,依然可以取得“预期利益”。而拒绝业务的估价机构没有收益也没有损失。

如果委托人不对估价机构施加压力,则委托人无法得到“预期利益”。而估价机构选择正常执业,则估价机构可以得到两部分收益:一、“正常收益”。二、因为良好声誉提升了长期形象增加了未来收益,简称“未来收益”。

如果估价机构依然选择违规执业,则可以得到两部分收益:一、“正常收益”。二、“成本节省”。但要承受“未来损失”。如此就可以构建出法定业务需求的得益矩阵,如下:

3:法定业务需求的得益矩阵


委托人对估价机构施压

委托人不对估价机构施压

估价机构正常执业

(0,预期利益

正常收益+未来收益,0)

估价机构违规执业

正常收益+成本节省+额外收益-未来损失,预期利益

正常收益+成本节省-未来损失,0)

构建完法定业务需求的得益矩阵后,我们就可以发现这种博弈均衡构成了比较典型的“纳什均衡”。所谓“纳什均衡”是指在给定的竞争对手的选择后,博弈方选择了它所能选择的最好的策略(或采取了它所能采取的最好的行动)。[8]对于委托人来说,只要放弃施压估价机构就不能得到“预期利益”,只要施压估价机构就能得到“预期利益”。所以,无论估价机构是否正常执业,理性的委托人都会选择施压估价机构。而估价机构就要在委托人选择施压这一行为给定的条件下,做出选择。如果“正常收益+成本节省+额外收益-未来损失>0”,即“正常收益+成本节省+额外收益>未来损失”,则估价机构出于经济理性的考虑都有违规执业的冲动。

通过分析以上不等式,我们可以认识到降低“正常收益”不利于估价行业长远发展。“额外收益”是政府监管部门或者估价师行业协会难以控制的。而“成本节省”与未来损失”都和监管有关。政府监管部门或者估价师行业协会增加技术报告(或者工作底稿)的抽查,则估价机构即便违规也不敢减少过多的估价程序与投入,成本节省”就将减少。政府监管部门或者估价师行业协会对于违规行为的处罚加大力度,则估价机构未来损失”就会加大。因此,法定业务需求中政府监管部门或者估价师行业协会应该将监管重点放在增加技术报告(或者工作底稿)的抽查以及对于违规行为的处罚加大力度。

 

(二)自发性需求的博弈模型

在自发性需求中,委托人的目的就是掌握准确的土地市场价格。因此,其预期利益”变成了得到准确的土地市场价格信息,不再是左右估价结果的高低实现委托人的经济利益。

委托人不对估价机构施加压力,而估价机构选择正常执业,则估价机构可以得到两部分收益:一、“正常收益”。二、“未来收益”。委托人可以得到自己“预期利益”(得到准确的土地市场价格信息)。

如果估价机构依然选择违规执业,则可以得到两部分收益:一、“正常收益”。二、“成本节省”。但要承受“未来损失”。委托人则将承受被错误的估价结果误导的损失,简称“误导损失”。

如果委托人对估价机构施加压力,估价机构选择违规执业,则可以得到三部分收益:一、“正常收益”。二、“成本节省”。三、“额外收益”。但要承受“未来损失”。委托人则将承受 “误导损失”。

如果估价机构选择拒绝,则委托人可以撤换估价机构,依然会承受“误导损失”。而拒绝业务的估价机构没有收益也没有损失。如此就可以构建出自发性需求的得益矩阵,如下:

4:自发性需求的得益矩阵


委托人对估价机构施压

委托人不对估价机构施压

估价机构正常执业

0-误导损失)

正常收益+未来收益预期利益

估价机构违规执业

正常收益+成本节省+额外收益-未来损失,-误导损失

正常收益+成本节省-未来损失,-误导损失)

对于委托人来说,只要施压估价机构就将承受 “误导损失”。所以,委托人只有选择不施压估价机构寄希望于估价机构正常执业,这样委托人可以得到“预期利益”,避免“误导损失”。理性的委托人都会选择不施压估价机构。而估价机构就要在委托人选择不施压这一行为给定的条件下,做出选择。如果“正常收益+成本节省-未来损失>正常收益+未来收益”,即“成本节省-未来损失>未来收益”,则估价机构出于经济理性的考虑都有违规执业的冲动。

通过分析以上不等式,我们可以认识到在自发性需求中,除了通过增加技术报告(或者工作底稿)的抽查以减少“成本节省”,对于违规行为的处罚加大力度以增加未来损失”外,政府监管部门或者估价师行业协会还可以通过加强对于优秀合规经营机构的奖励增加“未来收益”,以此鼓励估价机构严格依法依规经营。

 

五、结语

土地估价服务的供求双方对于土地估价质量的相关信息掌握程度有着较大的差异,基于这种信息的不对称在供求双方之间就会引发经济学中典型的“逆向选择”现象进而降低土地估价的质量。因此,研究由于信息不对称所引发的“逆向选择”现象有助于我们找到提升土地估价质量的途径并做出必要的制度安排。估价机构的信号显示(行业检查、信用评级等),委托人的信号甄别(专家评审、差异报酬等)都是应对“逆向选择”的有效方式。

在土地估价的市场竞争中,估价机构是土地估价服务的提供方,估价人员通过对估价对象现场勘查、收集有关信息并进行分析、测算和判断后,形成对估价对象价格相关专业意见(通常以土地估价报告为载体)。而委托人是土地估价服务的购买方,其通过与估价机构约定估价服务的基本要求和报酬,并且向估价机构提交估价对象的基本信息,最终获取估价对象价格相关专业意见(通常以土地估价报告为载体)。作为供求双方的估价机构与委托人也在相互博弈中影响着土地估价的质量,通过分析法定业务需求的博弈模型可以找出影响估价质量的利益驱动点是“成本节省”和未来损失”,而对自发性需求的博弈模型分析得到成本节省”、未来损失”和未来收益”三个利益驱动点,由此可以为监管部门的监管措施提供思路。

 

参考文献:

[1] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[2] 林风. 房地产估价质量分析. 城乡建设[J].2021,第3期,33-35.



[1] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[2] 林风. 房地产估价质量分析. 城乡建设[J].2021,3期,33-35.

[3] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[4] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[5] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[6] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[7] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.

[8] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京:高等教育出版社,2013.


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